هزینه پرداخت قسمت های مشترک ساختمان برعهده کیست- آشنایی با مفهوم مالکیت در آپارتمان ها و مجتمع های ساختمانی

گروه اجتماعی کافه حقوق: توسعه زندگی شهری و تغییر سبک زندگی در شهر ها از جمله واقعیات امروز کشورمان است. در این بین تعیین و تدوین نهادهای مختلف اجتماعی جهت پاسخگویی به این رشد سریع سبک زندگی در جامعه در زمره ملزومات اساسی کشور است. تغییر الگوی ساختمان سازی و گسترش آپارتمان ها و مجتمع های ساختمانی در مقابل سبک ساختمان سازی قدیمی مستلزم ایجاد تحولی در نظام حقوقی حاکم بر مالکیت و اداره این مجتمع های مسکونی است.

در همین زمینه برای اولین بار با تصویب « قانون تملک آپارتمان ها» در سال ۱۳۴۳ و اصلاحات بعدی و همچنین آیین نامه اجرایی این قانون، به نوعی نسبت به مالکیت و نحوه اداره این ساختمان ها تکالیفی قانونی مشخصی برای مالکین این قبیل مجتمع های مسکونی تعیین می گردد.

[farhangnews_123947-349684-1430196486-custom] بر اساس ماده ی یک این قانون مالکیت در آپارتمان ها به دو قسمت می شود؛ مالکیت قسمت های اختصاصی و مالکیت قسمتهای مشترک.

همچنین بر اساس ماده یک آیین نامه اجرایی این قانون مالکیت اختصاصی در آپارتمان ها و مجتمع های مسکونی عبارت است از: قسمتهایی از بنا، اختصاصی تلقی می‌شود که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم مقام او تخصیص‌یافته باشد.

در مقابل در تعریف مالکیت مشترک ماده ۲ آیین نامه ابراز می دارد« قسمتهایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که به‌طور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکاء می‌باشدقسمتهای مشترک محسوب می‌گردد و نمی‌توان حق انحصاری برآنها قایل شد. »

در ادامه ماده ۴ آیین نامه اجرایی مواردی که مشمول مالکیت مشترک می شود را بیان نموده است. این موارد عبارت است از:

الف ـ زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا بوسیله پایه روی‌آن قرار گرفته باشد.

ب ـ تأسیسات قسمتهای مشترک از قبیل چاه آب و پمپ‌، منبع‌آب‌، مرکز حرارت و تهویه‌، رختشویخانه‌، تابلوهای برِ، کنتورها،تلفن مرکزی‌، انبار عمومی ساختمان‌، اتاق سرایدار در هر قسمت بناکه واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن‌، چاه‌های فاضلاب‌،لوله‌ها از قبیل (لوله‌های فاضلاب‌، آب‌، برِق ، تلفن ‌، حرارت مرکزی‌، تهویه مطبوع‌، گاز، نفت‌، هواکش‌ها، لوله‌های بخاری‌) گذرگاههای‌زباله و محل جمع‌آوری آن و غیره‌.

پ ـ اسکلت ساختمان‌.

جدارهای فاصل‌بین قسمتهای‌اختصاصی‌،مشترک بین‌آن قسمتها است‌. مشروط بر اینکه جزء اسکلت ساختمان نباشد.

ت ـ درها و پنجره‌ها ـ راهروها ـ پله‌ها ـ پاگردها ـ که خارج ازقسمتهای اختصاصی قرار گرفته‌اند.

ث ـ تأسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تأمین‌کننده‌ روشنایی‌، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تأسیسات مربوط به آنهابه استثنای تلفن‌های اختصاصی‌، شیرهای آتش‌نشانی‌، آسانسور ومحل آن‌، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌های ایمنی‌.

ج ـ بام و کلیه تأسیساتی که برای استفاده عموم شرکاء و یا حفظ ‌بنا در آن احداث گردیده است‌.

ح ـ نمای خارجی ساختمان‌.

خ ـ محوطه ساختمان‌، باغ‌ها و پارکها که جنبه استفاده عمومی‌دارد و در سند اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.

یکی از نکات مهمی که در مالکیت آپارتمان ها و مجتمع های مسکونی امکان بروز اختلافات بسیاری را فراهم خواهد ساخت، نحوه پرداخت هزینه ها برای تعمیر و نگهداری قسمت های مشترک ساختمان است.

در این رابطه « قانون تملک آپارتمان ها » نسبت به تعیین تکلیف هزینه قسمت های مشترک ساختمان به دو صورت مشخص می گردد: « در صورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه‌های‌مشترک پیش‌بینی نکرده باشند، سهم هریک از مالکین یا استفاده‌کنندگان از هزینه‌های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت‌زیربنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب‌، گازوئیل‌، آسفالت‌پشت بام و غیره متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان»

همچنین سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد از قبیل‌هزینه‌های مربوط به سرایدار ، نگهبان‌، متصدی آسانسور، هزینه‌ نگاهداری تأسیسات‌، باغبان‌، تزیینات قسمتهای مشترک و غیره‌بطور مساوی بین مالکین یا استفاده‌کنندگان تقسیم می‌گردد.

نکته قابل توجه در این باره قسمت آخر ماده ۴ قانون مذکور است. بر این اساس پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است. این بدان معنا است که پرداخت هزینه قسمت هایی نظیر آسانسور یا سایر قسمت های ساختمان اگر چه مورد استفادی بعضی مالکین قرار نمی گیرد، اما پرداخت هزینه آن الزامی است.

در پایان نیز لازم به ذکر است چنانچه به موجب اجاره‌نامه یا قرارداد خصوصی‌پرداخت هزینه‌های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت‌آن استنکاف نماید، مستأجر می‌تواند از محل مال‌الاجاره هزینه‌های‌مزبور را پرداخت کند و در صورتی که پرداخت هزینه‌های جاری‌مشترک به عهده استفاده‌کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند، مدیر یا مدیران می‌توانند علاوه بر مراجعه به استفاده‌کننده‌، به مالک‌اصلی نیز مراجعه نمایند.