گروه مسکن-‌ سمیه فراهانی: «ساختمان‌ها و خانه‌ها در شهر تهران بدقواره است.»

این عبارتی است که شاید هزاران بار از ذهن شما هنگامی که در خیابان‌های پایتخت قدم می‌زنید یا از کوچه‌ها عبور می‌کنید، گذر کرده باشد.
حق با شماست. ساختمان‌های موجود در پایتخت همچون برگ‌های درخت یا بوته‌ای در باغچه‌های کنار خیابان که مدت زیادی است باغبان آن را هرس نکرده در نقاط مختلف شهر سر برآورده‌اند.
شاید کمتر خیابانی را بتوان در تهران پیدا کرد که لااقل چند ساختمان در آن ارتفاع یکسان و هماهنگی را با هم داشته باشند.
آپارتمانی ۵ طبقه در کوچه‌ای باریک، مسدود کردن دری از یک ساختمان و گشودن دری آن‌طرف‌تر برای ایجاد مغازه‌ای، ساخت انباری در حیاط و خلاصه ناهنجاری‌های فراوان در نمای شهری، همه و همه نتایج تخلفاتی هستند که در ساخت‌وساز به میزان قابل توجهی انجام می‌شود.
آنچه در بین این همه ناهنجاری‌ها بیشتر، شهروندان تهرانی را آزرده می‌کند نوع نگاه برخی مدیران شهری به برخی تخلفات ساختمانی است.
از این رو اکنون کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری با حجم زیادی از پرونده‌های واصله از سوی شهرداری مواجه است. پرونده‌هایی که از سوی سازندگان ساختمان‌ها پس از چند سال ارسال می‌شود تا تکلیف ملک آنها در کمیسیون ماده ۱۰۰ مشخص و نسبت به سند ملک خود اقدام نمایند. «مالکان اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع به ساخت ساختمان از شهرداری پروانه ساخت اخذ نمایند و شهرداری می‌تواند از عملیات ساختمانی ساختمان‌های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله ماموران خود اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیرمحصور واقع باشد، جلوگیری نماید.» این متن کامل ماده ۱۰۰ قانون شهرداری است که در سال ۱۳۴۵ به تصویب رسیده است.
از سال ۱۳۵۲ به بعد در کنار این ماده، ۱۱ تبصره قرار گرفت تا ابهامات موجود در این قانون را برطرف و به مسوولان اجازه هرگونه اقدام مقتضی در صورت برخورد با متخلفان را بدهد. با صباح‌‌الدین متقی، مدیراجرایی کمیسیون‌های ماده ۱۰۰، گفت‌و‌گویی کردیم که متن کامل آن در پی می‌آید:
در مورد کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ و پرونده‌های موجود که برای بررسی به شما ارجاع داده می‌شود، توضیح دهید؟
براساس برنامه‌ریزی صورت گرفته در سال ۸۵ مقرر شد تا با سه دسته از متخلفان ساخت‌و‌ساز برخورد جدی صورت گیرد.
دسته اول متخلفانی هستند که به علت ندانم‌کاری و عدم اشراف به قوانین ساخت‌و‌ساز مرتکب خلاف می‌شوند، دسته دوم کسانی هستند که بر قوانین ساخت‌و‌ساز آگاهی دارند اما به همان نسبت از راه‌های فرار از اجرای قوانین نیز آگاهند و دسته سوم متاسفانه وارثان این تخلفات هستند. در حقیقت افرادی که بدون آگاهی و دقت لازم اقدام به خرید واحد مسکونی می‌کنند که سازنده آن مرتکب خلافی شده است.
لذا ما بارها به شهروندان توصیه کرده‌ایم که در زمان عقد قرارداد خرید واحد مسکونی دقت لازم را داشته باشند و حتما گواهی عدم‌خلاف را از شهرداری دریافت کنند و سپس نسبت به خرید ملک اقدام کنند.
وظیفه اصلی ما حل مشکلات مردم است و دوست داریم که در جهت حل مشکل آنها اقدام کنیم. اما بعضا کمک به این افراد خیانت به آنها محسوب می‌شود.
به عنوان مثال ساختمانی که بدون در نظر گرفتن آیین‌نامه ۲۸۰۰ بنا شده است در صورت بروز زلزله چه سرنوشتی برای ساکنان خود رقم می‌زند و چه کسی پاسخگوی آن است. عدم آگاهی می‌تواند زمینه بروز فجایعی غیرقابل جبران را فراهم کند.
بیشترین میزان تخلفات صورت‌گرفته که به کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ ابلاغ می‌‌شود چه نوع تخلفاتی است و نحوه تصمیم‌گیری در این کمیسیون‌ها به چه صورت است؟
بیشترین پرونده‌های موجود در کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ مربوط به آن دسته از متخلفانی است که دانسته مرتکب تخلف می‌شوند، مانند تجاوز به حریم شهر تهران، تجاوز از میزان تراکم و تغییر نوع کاربری.
این دسته از افراد همان طور که به قوانین ساخت‌و‌ساز اشراف دارند و از آن تجاوز می‌کنند، بر راه‌های مقابله با این قوانین نیز تسلط دارند و چنانچه شهرداری بر ایشان مانع ایجاد کرده باشد در صدد رفع آن عمل می‌کنند. به عنوان نمونه شهرداری پس از تشکیل پرونده در خصوص یکی از تخلفات صورت‌گرفته در یک ساختمان، آن را به کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ ارجاع می‌دهد، کمیسیون مربوطه پس از بررسی ظرف ۲هفته رای خود را صادر و به شهرداری منطقه ارسال می‌کند و سپس شهرداری منطقه رای را به مالک ابلاغ می‌کند و در صورت اعتراض مالک مجددا پرونده در کمیسیون تجدیدنظر مورد بررسی قرار می‌گیرد و در کمیسیون تجدیدنظر حکم قطعی صادر می‌شود و نهایتا از طریق شهرداری منطقه به مالک ابلاغ می‌شود.
مالکانی که آگاهانه اقدام به ساخت‌و‌ساز غیرمجاز در حریم شهر و یا در افزایش میزان تراکم می‌کنند از راهکارهای قانونی فرار از اجرای قانون مطلع هستند و در این شرایط تمامی سعی خود را برای اخذ دستور موقت می‌کنند و از این رو در همین پروسه زمانی دستور موقت، بنای خود را می‌سازند تا با پرداخت جریمه از تخریب آن میزان تراکم، معاف شوند.
شما به تشکیل پرونده از سوی شهرداری اشاره کردید، شاکی این تخلفات چه کسانی هستند و چه کسانی موارد تخلف را به شهرداری اطلاع می‌دهند؟
تخلفات ساختمانی از طریق مهندسین ناظر و یا بازرسین فنی شهرداری مناطق به شهرداری اطلاع داده می‌شود و بر این اساس پرونده تشکیل سپس به کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ ارسال می‌شود.
آیا ماده ۱۰۰شهرداری و ۱۱تبصره آن نحوه برخورد با ساخت‌وسازهای غیر متعارف را پیش‌بینی کرده است و چرا اجازه می‌دهد اول تخلف صورت گیرد، بعد برخورد کند؟
استنباط از ماده ۱۰۰ و تبصره‌های ۱۱گانه این است که ما باید به دنبال تخلفات در حین وقوع جرم باشیم یعنی نظارت مستمر بر پیشرفت فیزیکی احداث ساختمان‌ها باید شکل گیرد. متاسفانه غالب تخلفات ساختمانی در دهه‌های ۷۰ بوده است که به دلیل عدم نظارت در آن زمان صورت گرفته است. مدیریت شهری واحد نیازمند اجرای قانون یکنواخت، همدست و همسو از سوی مسوولان شهری در جهت نهادینه کردن قانون است و این باعث می‌شود که مدیر به صورت یکسونگر و مقطعی نسبت به اجرای قانون عمل نکند. از این رو از ناهمگونی تصمیم‌گیری در مدیریت شهری کاسته می‌شود.

عکس: سامان دزیانیان

نحوه برخورد با متخلفان در این کمیسیون تا چه حد قاطعانه است؟
به‌رغم همه شرایط اقتصادی و اجتماعی، تلاش اعضای کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ بر آن است که آرای پرونده‌های ارجاع شده به این کمیسیون، با دقت اجرا شود، مگر در مواردی که فرد متخلف وارث تخلف باشد و در شرایط اقتصادی مناسبی قرار نداشته‌باشد بر این اساس، طبق تاکید مقام معظم رهبری شرایط آنها در تصمیم‌گیری لحاظ می‌شود و تا جایی که ضوابط و اصول شهرسازی به ما اجازه می‌دهد به این افراد کمک می‌کنیم اما در مواردی که متخلفان بدون ضابطه و بدون در نظر گرفتن اصول فنی اعم از محاسبات سازه‌ای و… اقدام به ساخت یک طبقه بر روی ساختمان خود کنند، کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ با قاطعیت نسبت به صدور رای تخریب واحد مسکونی اقدام می‌کند.
در مورد تخلفات پیش‌بینی شده در کمیسیون‌های ماده ۱۰۰شهرداری توضیح دهید؟
تخلفات در حد تراکم مسکونی، مازاد بر تراکم مسکونی و تغییر کاربری، عمده‌ترین تخلفات مطرح کمیسیون‌های ماده ۱۰۰شهرداری است.
در مطالعاتی که در سه‌ماه اول امسال در مقایسه با سه‌ماه اول سال ۸۵ داشته‌ایم حاکی از آن است که تخلف در حد تراکم مسکونی در سه ماه اول سال گذشته چیزی حدود ۲۸هزار و ۹۱۵مترمربع بوده است که این رقم در سه‌ماه اول سال‌جاری به ۱۸هزار و ۸۰۰مترمربع کاهش یافته است. پرونده‌های تخلفات مازاد بر تراکم در سال ۸۵ از تخلف ۶۴هزار و ۳۸۶مترمربع در مناطق ۲۲گانه تهران خبر می‌دهد، در حالی که این رقم در سه‌ماه اول سال‌جاری با کاهش ۱۴درصدی به ۵۵هزار و ۳۴۲هزار مترمربع رسیده است. همچنین در زمینه تغییر کاربری در سه‌ماه اول سال گذشته ۳۲۵هزار و ۹۷۴مترمربع تخلف صورت گرفته که با کاهش ۲۹درصدی سه ماه اول سال‌جاری به ۲۳۱هزارو۶۶۲متر رسیده است.
این سیاست شهرداری و شهردار تهران در زمینه برخورد قاطع با متخلفان، باعث کاهش تخلفات شده است. اما در شرایطی می‌توان بر روند مستمر کاهش تخلف امیدوار بود که تمام ارگان‌ها و تعاونی‌های مسکن قبل از اقدام به هرگونه ساخت‌وساز، برنامه‌های خود را با شهرداری هماهنگ کنند نه اینکه مجوز احداث ساختمانی ۵طبقه با ۱۰واحد مسکونی دریافت کنند اما پس از احداث، ساختمانی ۵طبقه با ۲۰واحد مسکونی تحویل دهند و بدون توجه به محاسبات سازه و مباحث فنی، ساختمان را بنا کنند. اگر از ابتدا براساس ضوابط طرح جامع و تفصیلی تعداد واحد و طبقه خود را اعلام نمایند شهرداری همکاری لازم را با آنها می‌کند و همین مساله باعث وحدت رویه ساخت‌وساز در ایران می‌شود، از این رو هم میزان تخلفات به حداقل می‌رسد و هم فرهنگ عدم خلاف در جامعه نهادینه می‌گردد و سازندگان اقدام به احداث ساختمانی در چارچوب قانون می‌کنند.
شما به مطالعات انجام شده بر روی تخلفات صورت گرفته و پرونده‌های موجود در کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ اشاره کردید. بیشترین میزان این تخلفات در چه مناطقی صورت گرفته است؟
بیشترین میزان تخلف در حد تراکم مربوط به منطقه۴ تهران است، رتبه نخست تخلف مازاد بر تراکم را منطقه یک تهران دارد و بیشترین میزان تخلف در تغییر کاربری در مناطق ۱۲، ۶ و ۷ شهر تهران به دلیل اداری بودن این مناطق مشاهده می‌گردد.
آیا اعضای کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ با سازمان‌ها و ارگان‌های دولتی مانند مردم عادی برخورد می‌کنند و درصورت تخلف از سوی آنها اقدام به تخریب واحد مسکونی می‌کنند؟
اگر قرار است قانون اجرا شود، ارگان، سازمان و نهاد دولتی با مردم عادی در برابر آن یکسانند و بنده به عنوان مدیر اجرایی کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ شهرداری از این نهادها و ارگان‌های دولتی انتظار بیشتری در اجرای قانون دارم اما اگر در بعضی موارد تعللی صورت می‌گیرد، همانند دیگر تخلفات در این کمیسیون‌ها بررسی و احکام متناسب با تخلفات صادر می‌شود.
رای صادره از سوی کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ بر تخریب و یا جریمه واحد مسکونی تاکید دارد. میزان جریمه‌ها چگونه محاسبه می‌شود؟
ارزش معاملاتی هر منطقه میزان جریمه تخلفات صورت گرفته بر منطقه را مشخص می‌کند که میزان آن با اعمال ضرایب تعیین‌شده از سوی اعضای کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ مشخص می‌شود.
اعضای کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ چه کسانی هستند؟
یک عضو شورای شهر، نماینده وزارت کشور و نماینده قوه‌قضائیه اعضای اصلی این کمیسیون‌ها هستند که در کنار آنها یک مشاور فنی از سوی شهرداری حضور دارد و جمعا می‌توان گفت که در ۱۰کمیسیون ماده ۱۰۰، ۳۰نماینده و ۱۰مشاور فنی فعالیت می‌کنند.
در مورد این ۱۰کمیسیون توضیح دهید که این ۱۰کمیسیون هر کدام بر روی چه موضوعاتی فعالیت می‌کنند؟
همانگونه که تعداد اعضای شورای شهر به تناسب تعداد نفراتی که در انتخابات شرکت می‌کنند انتخاب می‌شوند، تعداد اعضای کمیسیون‌ها نیز براساس جمعیت شهر تهران محاسبه و تعداد کمیسیون‌ها شکل می‌گیرند و تهران به عنوان ابرشهر با جمعیت بالای خود نیازمند ۱۰ کمیسیون است که تمام آنها موظفند به پرونده‌های واصله رسیدگی کنند و در نهایت عملکرد تمامی این کمیسیون‌ها با هدف واحدی انجام می‌شود.
در مورد قلع و قمع ساختمان‌های در تراز بالای ۱۸۰۰متر توضیح دهید.
شهرداری تهران از سال گذشته مصمم بود به طور جدی با ساخت‌وسازهایی که در حریم بالای ۱۸۰۰‌متر قرار دارند برخورد کند، غالب این ساخت‌وسازها متوقف و یا تخریب شده است و حتی اگر پروانه ساخت در سال‌های گذشته صادر شده باشد، شهرداری اقدام به ابطال پروانه می‌کند تا هیچ‌گونه ساخت‌وساز در حریم شهر تهران نداشته باشیم.