از جمله معاملاتی که افراد در هنگام انعقاد آن، دچار نگرانی و اضطراب و در مواقعی حتی ضرر و زیان می شوند، معاملات مربوط به املاک است که البته اختلافات حاصله از این معاملات، بخصوص در مواقعی که بازار مسکن دچار نوساناتی است، افزایش می یابد. در این زمینه، پرونده های متعددی در دادگاه ها تشکیل و اختلافات زیادی به دادگاه ها ارجاع می شود که ممکن است موجب ورود خسارات به افراد شده و تا اندازه زیادی هم به حجم کار دادگاه ها افزوده شود.
مسعود غفاری راد، حقوقدان و کارشناس ارشد حقوق خصوصی در گفت وگو با حمایت با بیان این مطلب اظهار کرد: قانون پیش فروش ساختمان از سال ۱۳۸۹ تصویب و در سال ۱۳۹۳، آیین نامه اجرایی آن به تصویب هیات دولت رسید و ابلاغ شد. در این قانون مواردی پیش بینی شده است که پیش خریدار با طیب خاطر نسبت به انجام معامله یا پیش خرید آپارتمان اقدام کند.
وی اضافه کرد: ماده یک قانون پیش فروش ساختمان، قراردادهای پیش فروش را تعریف کرده است: هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش فروش ساختمان محسوب می شود.
به گفته غفاری راد، در ماده ۳ قانون پیش فروش ساختمان آمده است که قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده ۲ این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد. این ماده بدین معناست که دفاتر املاک یعنی بنگاه های معاملات املاک حق ندارند قرارداد پیش فروش ساختمان منعقد کنند.
وی در ادامه بیان کرد: پیش فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاه های اطلاع رسانی و سایر رسانه های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی صلاح که در آئین نامه اجرایی این قانون مشخص می شود، اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه های یادشده ارایه کند. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود. این موضوع در ماده ۲۱ قانون پیش فروش ساختمان تصریح شده است.
پیش فروش ساختمان ، پیش فروش آپارتمان ، سند گرفتن برای پیش فروش ساختمان ، تنظیم سند رسمی برای پیش فروش ساختمان ، سند پیش فروش ساختمان ، پیش فروش آپارتمان و تنظیم سند رسمی
ضوابط قانونی برای پیش فروش ساختمان
این حقوقدان تاکید کرد: وزارت راه و شهرسازی مرجع صدور مجوز انتشار آگهی پیش فروش است. صدور مجوز انتشار آگهی بر اساس دستورالعملی است که ظرف یک ماه پس از ابلاغ این آیین نامه توسط وزارت یادشده تهیه خواهد شد. در ماده ۲۰ آیین نامه نیز آمده است که رسانه های جمعی جهت انتشار آگهی پیش فروش ساختمان مکلفند مجوز انتشار مربوط را از درخواست کننده آگهی مطالبه و شماره، مشخصات و اطلاعات مندرج در مجوز و مرجع صادرکننده مجوز را در متن آگهی قید کنند. در غیر این صورت، طبق ماده ۲۱ قانون اقدام خواهد شد.
وی گفت: ماده مذکور، ضمانت اجرایی است برای اینکه پیش فروشندگان آپارتمان ها نتوانند بدون مجوز اقدام به انجام تبلیغات کنند. زیرا ممکن است تبلیغات باعث گمراهی خریداران شود.
غفاری راد ادامه داد: اقدام به پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است و با مرتکب طبق مواد ۲۳ و ۲۴ قانون رفتار خواهد شد. در حقیقت ماده ۱۸ آیین نامه، تکمیل ماده ۳ قانون پیش فروش ساختمان است.
پیش فروش ساختمان ، پیش فروش آپارتمان ، سند گرفتن برای پیش فروش ساختمان ، تنظیم سند رسمی برای پیش فروش ساختمان ، سند پیش فروش ساختمان ، پیش فروش آپارتمان و تنظیم سند رسمی
وی افزود: اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی کنند، به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می شوند همچنین مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت کرده و نمی توانند رأساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش کنند. در غیراین صورت برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می شوند.
پیش فروش ساختمان ، پیش فروش آپارتمان ، سند گرفتن برای پیش فروش ساختمان ، تنظیم سند رسمی برای پیش فروش ساختمان ، سند پیش فروش ساختمان ، پیش فروش آپارتمان و تنظیم سند رسمی
مزایای قانون پیش فروش ساختمان برای پیش فروشنده
این کارشناس ارشد حقوق خصوصی تاکید کرد: این ضوابط به اتاق اصناف نیز ابلاغ شده و صاحبان بنگاه های معاملات املاک نمی توانند از این موارد اظهار بی اطلاعی کنند. وی ادامه داد: قانونگذار در ماده ۴ قانون پیش فروش ساختمان، تنظیم قرارداد پیش فروش را منوط به ارایه مدارکی از قبیل سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد، بیمه نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده ۹ این قانون، تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک کرده است که موجب می شود افراد از مسایلی مانند اصالت زمین اطلاع پیدا کنند.
غفاری راد اضافه کرد: چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد یا به تعهدات خود عمل نکند، علاوه بر اجرای بند ۹ ماده ۲ این قانون، مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیش خریدار بپردازد؛ مگر این که به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق کنند همچنین درصورتی که مساحت بنا بر اساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت اما چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچ کدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی که بیش از پنج درصد باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
وی خاطرنشان کرد: در صورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش خریدار می تواند پرداخت اقساط را منوط به ارایه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش فروشنده کرده و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یک ماه گزارش پیشرفت کار را ارایه کند.
به گفته این حقوقدان، بر اساس ماده ۱۳ قانون پیش فروش ساختمان، پیش خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش فروش شده می شود و در پایان مدت قرارداد پیش فروش و اتمام ساختمان، با تأیید مهندس ناظر درصورتی که تمام اقساط را پرداخت یا عوض قراردادی را تحویل داده باشد، با ارایه مدارک مبنی بر ایفای تعهدات، می تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست کند. چنانچه پیش فروشنده حداکثر ظرف ۱۰ روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش فروش شده خودداری کند، دفترخانه با تصریح مراتب، مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش خریدار یا قائم مقام وی می کند. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی نفع نسبت به تفکیک یا افراز ملک پیش فروش شده اقدام کند.
پیش فروش ساختمان ، پیش فروش آپارتمان ، سند گرفتن برای پیش فروش ساختمان ، تنظیم سند رسمی برای پیش فروش ساختمان ، سند پیش فروش ساختمان ، پیش فروش آپارتمان و تنظیم سند رسمی
وی با بیان اینکه این قانون برای پیش فروشنده نیز مزایایی دارد، خاطرنشان کرد: درصورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش فروشنده باید مراتب را کتبا به دفترخانه تنظیم کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش خریدار اخطار کند تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام کند. در غیر این صورت پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
منبع : حمایت آنلاین