تأثیرقانون تملک آپارتمان‌ها بر ماهیت معاملات املاک شهری

چکیده
قانون تملک آپارتمان‌ها ازمصادیق قوانین تحدید مالکیت می‌باشد.
مفاد این قانون درصدد ایجاد رفاه حال آپارتمان نشینان است و درعین حال تشویقی برای افراد است که چنین محل ومکانی را برای سکونت اختیارگزینند.
یکی ازمسائل مهم دراین قانون، این است که قسمتی ازآپارتمان‌ها بایستی مشترک و متعلق به همه مالکین واحدها باشد وقسمتی هم اختصاصی که برای هرواحد مقرر شده است. وبنابراین سازندگان به هنگام ساخت آپارتمان‌ها باید مفاد این قانون را رعایت کنند و ازجهت حقوقی هم طوری عمل کنند که قسمت‌های مشترک باقی بماند وقسمت‌های اختصاصی هم به صورت اختصاصی باقی بماند. عدم رعایت این قوانین ممکن است به چند حالت ذیل جلوه کند.
۱-مالک قسمت‌های مشترک، ملک را که بایستی به صورت مشاعی باقی بماند ازحالت مشاعی خارج می‌نماید و به صورت اختصاصی درمی آورد و به ثالث منتقل می‌کند، ماهیت این معامله بطلان است چون خلاف قانون تملک آپارتمان‌ها که آمره است می‌باشد.
۲-مالک بعضی از قسمت‌های اختصاصی که بایستی بصورت ملحقات یک واحد آپارتمانی باشد آن را مستقل نماید وسپس آن را به شخص ثالث غیرمالک واحد آپارتمانی منتقل نماید.
دراین خصوص نظرات مختلفی ارائه شده است که به نظر نگارنده نظریه مورد قبول این است که ماهیت چنین معامله‌ای بطلان است.
کلید واژه ها: املاک شهری، مالکیت مشاعی، مالکیت اختصاصی، پیشه وسکنا،غاصب.

طرح بحث:
یکی از قوانین خاص و مهم که در حال حاضر در کشور از اهمیت خاصی برخوردار است قانون تملک آپارتمان‌ها و آئین نامه اجرائی آن است که هم اکنون خواه در شهرهای کوچک یا کلان شهرها جایگاه مهم دارد.
قانون مزبور، خاص و در عین حال با فلسفه خاصی تدوین شده است و مفاد آن طوری است که در صدد ایجاد رفاه حال آپارتمان نشینان است و درعین حال تشویقی برای افراد است که چنین محل و مکانی را برای سکونت اختیار گزینند ولی برای جلوگیری از بی نظمی و هرگونه سوءاستفاده مالکین و سازندگان، قانون‌گذار با تدوین قانون فوق در صدد این است که روشی دقیق و ظریف را مقرر دارد. یکی از مسائل مهم در قانون مزبور که به نحوی با عنوان مقاله تطبیق دارد این است که در قانون مقرر شده که قسمت هائی از آپارتمان‌ها بایستی مشترک و متعلق به همه مالکین واحدها باشد و قسمتی هم اختصاصی که برای هر واحد مقرر شده است.
از روح قانون بر می‌آید که همه سازندگان باید نه تنها این روش قانون‌گذار را به هنگام ساخت آپارتمان‌ها رعایت کنند بلکه از جهت حقوقی هم طوری عمل کنند که قسمت‌های مشترک و قسمت‌های اختصاصی آنگونه که قانون‌گذار مقرر نموده باقی بماند و مالکین مجاز نباشند بر خلاف آنچه قانون‌گذار مقرر نمود عدول نمایند. حال چنانچه مالکین یا سازندگان بر خلاف قانون فوق‌الذکر عمل کنند که آن را به دیگران بفروشند و یا قسمت‌های اختصاصی را برای مالکین واحد مربوطه اختصاص ندهند بلکه جداکنند و آن را به دیگران واگذار کنند.
در این مبحث درصدد بررسی ماهیت چنین معامله‌ای هستیم ولی جهت بررسی ماهیت چنین معامله‌ای ابتدا در گفتار اول به آشنائی با قانون تملک آپارتمان‌ها و آئین‌نامه اجرایی می‌پردازیم که به عنوان مقدمه و لازمه گفتار دوم ضرورت دارد سپس در گفتار دوم به بررسی ماهیت معاملاتی می‌پردازیم که بدون در نظر گرفتن قانون مزبور صورت می‌پذیرند.

گفتار اول: آشنایی با قانون تملک آپارتمان‌ها و آئین نامه اجرائی آن
در قانون تملک آپارتمان‌ها، تعریفی از آپارتمان ولو به معنای لغوی آن نشده است. شاید در تعریف آپارتمان بتوان گفت: آپارتمان عبارت است از یک واحد مسکونی یا اداری یا تجاری مستقل از واحدهای دیگر که جمیعا ساختمان مادر را تشکیل می‌دهند. اولین مجموعه‌های آپارتمانی در سال ۱۳۳۷ در تهران ساخته شد و از آنجا که موضوع آپارتمان یک پدیده جدید بود لذا قانون ثبت اسناد و املاک سال ۱۳۱۰ و اصلاحات والحاقات بعدی آن تا سال ۱۳۳۷ از لحاظ ثبتی و حقوقی جواب‌گوی این پدیده جدید نبود و از طرفی آپارتمان‌نشینی، حقوق و تکالیف ساکنین آپارتمان‌ها و نحوه اداره و نگهداری آنها نیز برای مسئولین دولتی امری تازه و ناشناخته بود.
با در نظر گرفتن و تاثیر این موضوعات، لایحه قانون تملک آپارتمان‌ها در سال ۱۳۳۷ به مجلس تقدیم و پس از تاخیر زیاد، در نهایت در جلسه ۱۶/۱۲/۱۳۴۳ تصویب شد و اصلاحات و الحاقاتی که تدریجا تا پایان سال ۱۳۷۶ در آن عمل آمد و به‌صورت متن موجود فعلی شکل گرفت.
تعدادی از مواد قانون تملک آپارتمان‌ها و آئین نامه اجرایی که مرتبط با مبحث حاضر است در ذیل خواهد آمد و پس از ذکر موارد توضیح لازم داده خواهد شد. بعضی از مواد قانون مزبور عبارتند از:
ماده ۱- مالکیت در آپارتمان‌های مختلف و محل‌های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است: مالکیت قسمت‌های اختصاصی و مالکیت قسمت‌های مشترک
ماده ۲- قسمت‌های مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمت هائی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گردد به طور کلی قسمت هائی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده است از قسمت‌های مشترک محسوب می‌شود مگر آنکه تعلق آن به قسمت معین بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.
ماده ۳- حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت‌های مشترک غیر قابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.
ماده ۴-……. پرداخت هزینه‌های مشترک؛ اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.
ماده ۱۰- هر کس آپارتمانی را خریداری می‌نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعا سهیم می‌گردد.
بعضی از مواد آئین نامه قانون مزبور عبارتند از:
ماده ۱– قسمت هائی از بنا اختصاصی تلقی می‌شود که عرفا برای استفاده انحصاری شریک ملک معینی یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد.
ماده ۲- علاوه بر ثبت اراضی زیر بنا و محوطه باغ‌ها و پارک‌های متعلقه برای مالکیت قسمت‌های اختصاصی نیز باید به طور مجزا سند مالکیت صادر شود. مشخصات کامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود، طبقه، شماره، مساحت قسمتهای وابسته، ارزش و غیره باید در سند قید گردد.
مواد ۳ و ۴ به شرح ذیل مربوط به قسمت‌های مشترک است:
ماده ۳ مقرر می‌دارد: قسمت هائی از ساختمان، اراضی و متعلقات آنها که به طور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکا می‌باشد قسمت‌های مشترک محسوب می‌گردد و نمی‌توان حق انحصاری بر آنها قائل شد.
تبصره: گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیاء دیگر و همچنین نگهداری حیوانات در قسمت‌های مشترک ممنوع است.
قسمت‌های مشترک در مالکیت مشاع تمام شرکای ملک است. هر چند که در قسمت‌های اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمت‌ها عبور نماید.
ماده ۴ – قسمت‌های مشترک مذکور در ماده ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها عبارتند از:
الف – زمین زیر بنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد
ب – تأسیسات قسمت‌های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، رخت شویخانه،‌تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌های فاضلاب، لوله‌ها از قبیل؛ (لوله‌های فاضل آب، آب، برق، تلفن، حرارت مرکزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، هواکش‌ها، لوله‌های بخاری) گذرگاه‌های زباله و محل جمع‌آوری آن و غیره.
پ: اسکلت ساختمان
ت: درها و پنجره‌ها، راهروها، پله‌ها، پاگردها که خارج از قسمت‌های اختصاصی قرار گرفته اند.
ث: تأسیسات مربوط به راه پله‌ها از قبیل وسائل تأمین کننده روشنائی، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تأسیسات مربوط به آنها به استثنای تلفن‌های اختصاصی، شیرهای آتش نشانی، آسانسور، و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌های ایمنی
ج – بام و کلیه تاسیساتی که برای استفاده عموم شرکا و یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است
ح – نمای خارجی ساختمان
خ – محوطه ساختمان، باغها و پارکها که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند قسمت اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.
نتایجی که از مواد قانونی فوق الذکر به دست می‌آید این است که وقتی مالک ملکی، بر روی ملک خود آپارتمان احداث می‌کند هر چند ملک وی قبل از احداث آپارتمان دارای یک پلاک ثبتی است ولی بعد از احداث آپارتمان موظف است
اولا: با توجه به مواد قانونی قانون تملک آپارتمان‌ها و آئین نامه اجرائی آن به شرح فوق قسمت‌های اختصاصی و قسمت اشتراکی را به هنگام ساختن کاملا پیش‌بینی نماید و قسمت‌های مشترک را طوری تعبیه نماید که تمامی مالکین آپارتمان‌ها بتوانند از قسمت‌های مشترک استفاده نمایند.
ثانیا: پس از اتمام عملیات ساختمانی، با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک و ارائه پایانکار صادره از سوی شهرداری نسبت به تفکیک واحدهای آپارتمانی مبادرت نماید به طور یکه برای هر واحد آپارتمانی یک پلاک فرعی مجزا در نظر گیرد. بند ۳۱۸ مجموعه بخش نامه‌های ثبتی مقرر می‌دارد، نسبت به آپارتمان‌هائی که با رعایت ضوابط مقرره، تفکیک شده است در صورت درخواست مالک، اداره ثبت بر اساس صورت مجلس تفکیکی و با ابطال سند مالکیت اولیه در مورد هر یک از آپارتمان‌ها سند مالکیت تفکیکی جداگانه صادر و تسلیم نمایند. (بخشنامه ۴۴۶۰/۳ – ۳۱/۶/۵۵ اصلاحی) در سند مالکیت هر یک از واحدها ضمن اینکه قسمت اختصاصی هر واحد ذکر می‌شود قسمت‌های اشتراکی در آن درج می‌شود بطوریکه قسمت‌های اشتراکی در سند مالکیت همه واحدها درج می‌گردد که این بدین معناست که مالکیت قسمت‌های اشتراکی به صورت مشاعی و متعلق به همه است.
وقتی مالکیت مشاعی متعلق به همه است استفاده اختصاصی برای مالکین واحدها ممنوع است.

گفتار دوم: بررسی ماهیت معاملاتی که بدون در نظر گرفتن قانون تملک آپارتمان‌ها و آئین نامه اجرائی صورت می‌پذیرد

طرح بحث:
در گفتار اول کلیاتی در خصوص قانون و آئین نامه تملک آپارتمان‌ها بالاخص از جهت در نظر گرفتن قسمت‌های اختصاصی و قسمت‌های اشتراکی به هنگام احداث و همچنین به هنگام تفکیک واحدهای آپارتمانی گفته شد، حال ممکن است مواردی پیش آید که مالک آپارتمان به هنگام احداث و یا به هنگام تفکیک قوانین مزبور را رعایت نکند عدم رعایت قوانین مزبور ممکن است به چند حالت ذیل جلوه نماید:
حالت اول – بررسی ماهیت معامله ملکی که مالک آن را از حالت مشاع خارج ساخته و مستقلا به فروش رساند؛
قسمت‌های مشترک را که متعلق به همه مالکین واحدهاست، با توجه به قانون و آئین نامه که بایستی به صورت مشاعی و مورد استفاده همه قرار گیرد، مالک آن را از حالت مشاعی خارج‌نماید و به صورت یک قسمت جداگانه در آورد و به اشخاص دیگر یا به یکی از مالکین واحدها و یا به شخص ثالث که هیچ مالکیتی در هیچ یک از واحدهای آپارتمانی ندارد بفروشد. به عنوان مثال محوطه ساختمان را که مشاع و متعلق به همه مالکین واحدهاست، به صورت یک قسمت جدا نموده و آنرا به شخص ثالث یا به یکی از مالکین واحدها منتقل نماید و یا…
حالت دوم – بررسی ماهیت معامله ملکی که جزء ملحقات آپارتمان می‌باشد ولی مستقلا به فروش می‌رسد، یا بعضی از قسمت‌های اختصاصی که بایستی به صورت ملحقات یک واحد آپارتمانی باشد آن را مستقل نماید و سپس آن را به شخص ثالث غیر مالک واحد آپارتمانی بفروشد به عنوان مثال پارکینگ هرچند اختصاصی است ولی مختص به هر واحد است ولی بدون اعتنا به اینکه پارکنیگ متعلق به یک واحد مربوطه است آن را به صورت یک قسمت جداگانه در آورد و بالاخص به یک شخص ثالث که در مجموعه آپارتمان هیچ گونه مالکیتی ندارد بفروشد. در خصوص هر یک از حالتهای اول و دوم توضیح خواهیم داد.
در خصوص حالت اول باید گفت از آنجا که فلسفه قرار دادن بخش هائی از آپارتمان به عنوان قسمت مشترک و مشاع و متعلق به همه مالکین واحدها، همانا استفاده بهتر و زندگی راحت تر برای مالکین همه واحدهاست. لذا جدا کردن بخشی از قسمت‌های مشترک و منحصر کردن آن و استفاده اختصاصی از آن نه تنها عمل غاصبانه محسوب می‌شود و خلاف قانون تملک آپارتمان‌ها که قانون آمره است می‌باشد، بلکه فروش آن پس از جدا کردن و منحصر جلوه دادن به طریق اولی یک روش غیر قانونی است و ضمانت اجرای چنین معامله‌ای بطلان است زیرا خلاف قانون آمره است.
در خصوص غاصبانه بودن تصرف یکی از مالکین در قسمت مشترک هر چند موضوع این مقاله نیست ولی بیانگر اهمیت این موضوع است که قسمت مشترک متعلق به همه است.
دادنامه شماره ۲۰۲-۲۱/۳/۷۳ صادره از شعبه ۴۶ دادگاه حقوقی ۲ تهران که نشانگر این اهمیت است می‌تواند مفید باشد. دعوی خواهان آقای سید حسن به شرح دادخواست و صورت جلسه مورخ ۲۲/۸/۷۲ دادگاه خلع ید خواندگان از حیاط جنوبی یک باب انباری احداثی در ملک پلاک ثبتی ۱۵۱۹ فرعی از ۱۳۵ اصلی واقع در قیطریه می‌باشد و در توضیح اظهار داشتند با خواندگان مجتمعا مالک مجموعه ۸ واحدی آپارتمان‌های احداث شده در عرصه مذکور می‌باشند. لیکن نامبردگان بخشی از قسمت‌های مشترک را که عبارت از حیاط جنوبی و یک باب انباری [می‌باشد] را انحصارا متصرف شده از استیفای آنان امتناع می‌نماید و در جهت اثبات ادعا به صورت مجلس تفکیکی و اسناد مالکیت و اظهار نظر کارشناس استناد کرده اند که قطع نظر از اینکه آقای کارشناس پس از بررسی سابقه ثبتی در صورت جلسه تفکیکی به شرح نظریه وارده به شماره ۶۶۶/۸/۱۲/۷۲ یک باب انباری زیر زمینی و حیاط جنوبی مورد بحث را نیز جزء مشاعات و مشترک بین ۸ دستگاه آپارتمان اعلام کرده است نظر به اینکه خوانده ردیف ۱ با اقرار به این مسئله، به تصرف انحصاری خود در حیاط جنوبی اذعان و خوانده ردیف ۲ با قبول مشاعی بودن انباری و تصرف منحصر خود در یک باب انباری صحه گذاشته است.
مطابق مواد ۳۰۸ و ۳۱۱ قانون مدنی و همچنین قانون تملک آپارتمان‌ها عمل خواندگان غصب تشخیص و حکم به خلع ید آنان از قدر السهم مشاعی خواهانها در یک باب حیاط جنوبی و انباری موجود در زیر زمین صادر و اعلام می‌دارد….» شعبه ۴۶ دادگاه حقوقی ۲ تهران.
وقتی تصرف مادی یکی از مالکین در قسمت مشاعی با توجه به قانون تملک آپارتمان‌ها منع شده است، به طریق اولی در راستای بند یک فوق‌الذکر چنانچه قسمت مشاعی مزبور جدا و منفک گردد و بر آن قسمت مزبور معامله‌ای صورت پذیرد ضمانت اجرای چنین معامله‌ای بطلان است.
دادنامه شماره ۶۶۹/۲۱۰ – مورخه ۹/۱۲/۷۴ صادره از سوی شعبه ۲۱ دیوان عالی کشور به شرح ذیل می‌تواند پشتوانه استدلال فوق‌الذکر باشد.
در مورخه ۴/۴/۷۰ وکلای تجدید نظر خواه دادخواستی به طرفیت تجدیدنظر خوانده به‌خواسته الزام خوانده به اخذ پایان کار از شهرداری و انتقال رسمی شش دانگ یک باب زیر زمین ساختمان که (ظاهرا قسمت مشترک همه واحدهای آپارتمانی بوده است) مستحدثه در پلاک ثبتی ۷۱۶۱ – ۷۱۶۷ فرعی از ۳۵۲۶ اصلی بخش سه تهران و مطالبه خسارت به دادگاه حقوقی یک تهران تسلیم و توضیح داده‌اند که خوانده به موجب مبایعه نامه ۲۰/۱۰/۶۷ زیر زمین آن را به موکل فروخته و سی میلیون ریال از ثمن معامله را نقدا گرفته قرار بود ما بقی را در دفتر خانه دریافت نماید ولی تا به حال خوانده از مراجعه به شهرداری و تفکیک ساختمان امتناع می‌ورزد و خواسته فوق را تکرار نموده اند.
مفاد قرار داد مورخه ۲۱/۱۰/۶۷ استنادی وی خواهان این است که خوانده زیر زمین موصوف را با یک برق سه فاز و گاز مشترک به خواهان فروخته تاریخ حضور در دفتر خانه هم مشخص شده است.
در بین مدارک اظهار نامه‌ای وجود دارد که خوانده (فروشنده) به خواهان (خریدار) ارسال نموده و عنوان کرده که بیاید و بیعانه را از او دریافت نماید زیرا اگر زیر زمین را تحویل خریدار بدهد و خریدار درب را باز کند شهرداری به علت تخلف ساختمانی پایان کار نخواهد داد. متقابلا خواهان (خریدار) به فروشنده اظهار نامه ارسال و از وی خواسته‌اند دلیل مبنی بر اینکه مبیع (زیرزمین) جزء قسمت‌های اختصاصی بوده نه مشاعات، ارائه دهد و الا به عنوان فروش مال غیر تحت پیگرد قرار خواهد گرفت.
دادخواست متقابل از سوی خوانده (فروشنده) داده شده و به همین شعبه ارجاع شده که فروشنده در دادخواست توضیح داده که نا اگاهانه زیر زمین را به موجب قرارداد ۲۰/۱۰/۶۷ با خوانده معامله کرده سی میلیون ریال دریافت کرده است. به شهرداری مراجعه نموده ولی شهرداری اعلام نموده چنانچه زیر زمین به انبار مسکونی تبدیل شود و راه زیر زمین بسته شود امکان تفکیک نیست. ( طی نامه شماره ۶۴۴۳ ۴/۱۱/۵۰ – ۱۴/۱/۶۸) لذا خواهان دعوی متقابل خواستار ابطال معامله می‌باشد. وکلای خواهان دعوی اصلی (خوانده متقابل) عنوان نموده اند که معامله به صورت قطعی واقع شده و شرایط در ماده ۱۹۰ ق. م رعایت شده و خوانده دعوی اصلی ( خواهان دعوی متقابل) باید دلیلی برای بطلان ارائه نماید و از آنجا که زیر زمین دارای درب مجزا بوده مزاحمتی برای رفت و آمد ساکنان آپارتمان‌ها ندارد و فروشنده موظف بوده قبلا آپارتمان را تفکیک کرده آنگاه بفروشد و اکنون هم در صورتی که هزینه‌های متعلقه را به شهرداری بپردازد امکان تفکیک است [و] حقوق موکل (خریدار) رعایت می‌شود دادگاه دو پرونده را توامان رسیدگی نموده قرار معاینه محل و تحقیق محلی صادر و اجرا نموده سوابق و وضعیت ثبتی را از اداره ثبت استعلام و اعلام ختم دادرسی نمود به این توضیح که: «با عنایت به نامه شهرداری [دائر] بر اینکه با تبدیل زیر زمین به انبار مسکونی و انسداد راه زیر زمین اقدام به تفکیک میسر نیست و اینکه مراتب عدم امکان تفکیک به خوانده دعوای تقابل (خریدار) ابلاغ شده با توجه به قاعده لاضرر و اینکه حسب ظاهر پرداخت عوارض مربوطه و تبدیل زیر زمین مبلغ معتنابه می‌باشد و بیش از قیمت ملک است و تکلیف مالایطاق و موجب عسر و حرج می‌گردد حکم به بطلان قولنامه مورخه ۲۰/۱۰/۶۷ و استرداد مبلغ و تحویل آن به خواهان دعوی اصلی صادر می‌نماید و دعوی خواهان اصلی به طرفیت خوانده دعوی اصلی دائر بر اخذ پایانکار از شهرداری انتقال رسمی زیر زمین را مردود اعلام نموده است.
این رای از سوی خواهان دعوی اصلی تجدید نظر خواهی گردید که در شعبه ۲۱ دیوان عالی کشور بررسی شد و دیوان عنوان نمود که ایرادات وکلای تجدید نظر خواه تکراری است لذا دادنامه تجدید نظر خواسته را تائید نمود.
رای صادره کاملا با اصول و موازین قانونی منطبق است و محاکم بایستی به‌طور قوی از هر گونه اقدام یا معامله‌ای که از اشخاص بر خلاف قانون تملک آپارتمان‌ها صورت گیرد را صراحتا باطل اعلام نمایند ولی با کمال تعجب بعضی از محاکم بدون توجه به فلسفه قانون مزبور بعضا آرائی صادر می‌کنند که به هیچ وجه منطبق با روح قانون مزبور و آمره بودن آن نیست. رای ذیل از جمله آرائی است که موجبات شگفتی است و قابل انتقاد است.
دادنامه شماره ۷۶-۷۴ مورخه ۲/۲/۷۴ صادره از سوی شعبه ۴۷ دادگاه حقوقی ۲ تهران بدین شرح است که خواهانها خانم‌ها فاطمه و زهره با وکالت آقای حسینی دعوائی به خواسته اصلاح صورت مجلس تفکیکی به طرفیت اداره ثبت قلهک و آقای جلال طرح نموده است. خواسته وکیل خواهانها صدور حکم بر الزام آقای جلال به چهار خواسته است که یکی از خواسته‌ها این است که چون در اداره ثبت صورت جلسه تفکیکی به نحوی تنظیم شده است که حیاط صرفا متعلق به مالک طبقه همکف گردیده است که وکیل خواهان‌ها استدلالش این است که چون حیاط مشترک است لذا از ابتدا صورت جلسه تفکیکی در این مورد که حیاط را مختص مالک طبقه اول قرار داده امر غیر قانونی و خلاف قانون تملک آپارتمان‌ها است.
دادگاه موضوع را به کارشناس ارجاع نموده و در نهایت رأی داده است مبنی بر اینکه «با توجه به اسناد مالکیت اصحاب دعوی و صورت جلسه تفکیکی حق بهره گیری از حیاط صرفا از آن مالک است و دعوی خواهانها در خصوص حیاط فاقد وجاهت قانونی و فنی است و مغایرتی نیز با قانون تملک آپارتمان‌ها و آئین نامه اجرائی نداشته و خریداران در زمان خرید هر واحد آپارتمانی از این مساله اطلاع داشته و با توجه به آن ارزش هر واحد آپارتمان تعیین شده است نه بیشتر….. بنا به جهات اشعاریه دادگاه دعوی وکیل خواهانها را در این قسمت غیر ثابت تشخیص و به بطلان آن اصرار رای می‌نماید.»
رای مزبور شاید با قواعد عام قانون مدنی صحیح جلوه کند ولی با توجه به قانون تملک آپارتمان‌ها و آئین نامه اجرائی که قانون خاص می‌باشد و با فلسفه خاصی تدوین یافته و آمره بودن آن کاملا واضح است به هیچ وجه رای صحیح نمی‌تواند باشد و فاقد اعتبار است زیرا حیاط از دیدگاه قانون تملک آپارتمان‌ها مشترک است و متعلق به همه واحدها است و نمی‌توان آن را مجزا و برای یک واحد اختصاص دهد اما در خصوص حالت دوم فوق الذکر که بعضا مالک آپارتمان قسمت اختصاصی را که بایستی به صورت ملحقات یک واحد آپارتمانی باشد آن را مستقل می‌نماید و سپس آن را به شخص ثالث غیر مالک واحد آپارتمانی می‌فروشد به عنوان مثال پارکینگ هر چند اختصاصی است ولی مختص به هر واحد است ولی بعضا مالک بدون اعتنا به اینکه پارکنیگ متعلق به یک واحد مربوطه است آن را به صورت یک قسمت جداگانه در می‌آورد و بالاخص اینکه آن را به شخص ثالث که در مجموعه آپارتمان، هیچ گونه مالکیت ندارد می‌فروشد در این خصوص نظرات مشورتی قضات به شرح ذیل اعلام شده است که ضمن طرح سئوال، نظرات مطروحه نیز گفته می‌شود.
سوال: آیا با توجه به قانون تملک آپارتمان‌ها، مالک آپارتمان می‌تواند آپارتمان اختصاصی خود را به کسی و انباری یا پارکینگ مربوط به آن را به شخص دیگری به طور جداگانه بفروشد یا خیر و در صورت ممنوعیت چنانچه این معاملات صورت گرفته باشد راه چاره چیست ؟
در تاریخ ۶/۱۲/۶۶ راجع به مسئله فوق چهار نظر ایراد گردید
نظر اول که به اکثریت آرا اعلام شد:
اگر چه انباری یا پارکینگ حسب قانون تملک آپارتمان‌ها و آئین نامه اجرائی آن از قسمت‌های مشترک نبوده و جزء قسمت‌های اختصاصی است لیکن چون از لوازم و ملحقات آپارتمان است نمی‌تواند مالک مستقل داشته باشد و فروش انباری یا پارکینگ با روح قانون تملک آپارتمان‌ها که از قواعد آمره است سازگاری ندارد زیرا تالی فاسد معامله مذکور این خواهد بود که اجنبی بدون داشتن مالکیت نسبت به آپارتمان یا حق استفاده از قسمت‌های اشتراکی از یک مجتمع مسکونی بتواند اتومبیل خود را در پارکینگ آنجا بگذارد و یا متصرف انباری شود و احتمالا از آن استفاده برخلاف منظور نماید و یا لزوما از قسمت‌های مشترک ساختمان استیفای منفعت کند، در حالی که حق استفاده از قسمت‌های اشتراکی فقط برای مالکین یا متصرفین آپارتمان‌ها شناخته شده است و لاغیر. از این رو باید گفت این امر امکان عملی نداردو مستلزم مزاحمت مالکین و متصرفین سایر آپارتمان‌ها و تجاوز به حقوق آن‌هاست. نتیجه اینکه در ما نحن فیه، مالک آپارتمان نمی‌تواند آپارتمان خود را به شخصی و پارکینگ یا انباری آن را که معمولا در سند تفکیکی دارای پلاک علیحده نیست به دیگری بفروشد و اگر فرضا خریدار آپارتمان هم راضی شده باشد که آپارتمان را بدون پارکینگ یا انباری معامله نماید باز هم مالک نمی‌تواند آنها را به غیر از مالکین آپارتمان‌های آن مجموعه بفروشد و در صورت فروش به غیر، چنانچه مبایعه‌نامه عادی بود مملک و قابل ترتیب اثر قانونی نیست و اگر رسمی باشد مالک یا مالکین سایر آپارتمان‌ها به عنوان ذی‌نفع می‌توانند بطلان معامله مذکور را از دادگاه بخواهند.
نظر دوم: نظر به اینکه پارکینگ یا انباری به موجب قانون تملک آپارتمان‌ها و آئین نامه اجرائی آن از قسمت اختصاصی است و چون هر مالک حق دارد در حصه اختصاصی خود هر گونه تصرف نموده و مثلا آن را به اجاره دهد یا به فروش رساند درما نحن فیه نیز مالک انباری یا پارکینگ می‌تواند آن را به صورت جدای از آپارتمان به دیگری منتقل نماید و چنین معامله صحیح و دارای آثار قانونی است و تصریحی بر منع آن نیست به هر حال خریدار آپارتمان که حاضر شده آن را بدون پارکینگ یا انباری معامله نماید مأخوذ به قرارداد خویش است. [لذا] او و همچنین مالکین آپارتمان‌ها نمی‌توانند متعاقبا حسب مورد الزام فروشنده را به انتقال انباری یا پارکینگ و در صورت انتقال آنها به غیر، بطلان معامله را از دادگاه درخواست نمایند.
نظر سوم: با توجه به قانون تملک آپارتمان‌ها و آئین نامه اجرائی آن فروش انباری یا پارکینگ مربوط به آپارتمانی از یک مجتمع به غیر از مالکین آپارتمان‌های آن مجتمع جایز نیست.
نظر چهارم: چنانچه انباری یا پارکینگ به موجب سند تفکیکی اولیه دارای پلاک علیحده از آپارتمان بوده و یا دادگاه با توجه به قانون ثبت و مقررات شهرداری ضمن صدور رای قطعی، تصرف در آن را مجاز دانسته باشد فروش آن به هر شخص، خالی از اشکال است و نمی‌توان بطلان آن معامله را تقاضا نمود در غیر این صورت معامله نسبت به انباری یا پارکینگ به طور مستقل قانونی نبوده و باطل است. با توجه به چهار نظر مذکور که نظریه اول به عنوان نظریه اکثریت ارائه شد، از نظر نگارنده نظر دقیق و قانونی و منطقی [همین نظریه] است؛ زیرا نظریه مزبور با فلسفه تدوین و تصویب قانون تملک آپارتمان‌ها کاملا منطبق است و اگر جز این باشد قانون مزبور بیهوده جلوه می‌گردد و عملا زندگی در آپارتمان را برای افراد دچار مشکل می‌کند بنابراین با توجه به آمره بودن قانون معاملاتی که بر خلاف قانون تملک آپارتمان‌ها و آئین نامه اجرائی صورت پذیرد بایستی از سوی محاکم باطل اعلام گردد و در واقع قانون مزبور را باید از مصادیق استثنائات وارد بر اصل حاکمیت اراده دانست.

نتیجه‌گیری
در مورد قانون تملک آپارتمان‌ها که ازمصادیق قوانین تحدید مالکیت است نیزگفته شد هرگاه یکی از مالکین آپارتمان‌ها قسمت مشاعی آپارتمان‌ها را جدا نموده ونسبت به فروش آن اقدام نماید چنین معامله‌ای باطل است و هرگاه مالک واحد آپارتمانی، بعضی ازقسمت‌های اختصاصی – که بایستی به صورت ملحقات یک واحد آپارتمانی باشد – بفروشد به عنوان مثال پارکینگ که اختصاصی هر واحد است ولی مالک بدون اعتنا به اینکه پارکینگ متعلق به یک واحد مربوطه است، آن را به‌صورت یک قسمت جداگانه درآورد و به شخص ثالث که در مجموع آپارتمان هیچ‌گونه مالکیتی ندارد بفروشد در این مورد گفته شد [که] ماهیت چنین معامله‌ای باطل است.
فهرست منابع:
قهرمانی، اسداله: مجموعه قانون تملک آپارتمان‌ها وآیین‌نامه اجرایی با آخرین اصلاحات و تاریخچه تکوین و تحول قانون، چ۱، آینده، انتشارات کاوشگر، ۱۳۷۷٫
گزیده آرای دادگاه حقوقی، تهران، انتشارات میزان،۱۳۷۴٫
نوبخت، یوسف: مجموعه اندیشه‌های قضائی،چ ۱، انتشارات کیهان،۱۳۷۶٫
قانون تملک آپارتمان‌ها وآئین نامه اجرایی آن مصوب ۱۳۴۳/۲/۱۶٫
قانون ثبت اسناد واملاک مصوب سال ۱۳۱۰٫
قانون اصلاحی ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۶۵٫