ماد 147 و 148 قانون ثبت

ماد 147 و 148 قانون ثبت

قانون مواد 147 و 148 اصلاحي قانون ثبت

صدور اسناد رسمي براي ساختمان هاي مسکوني و زمين هاي کشاورزي و باغ ها به استناد اسناد عادي يکي از نيازهاي جامعه است. هرچند اين امر ممکن است نهادهاي ذي نفع را با چالش هايي جدي روبه رو نمايد؛ اما هدف اصلي قانون گذار از تدوين قانون مواد 147 و 148 اصلاحي ثبت، آسان نمودن روند صدور سند مالکيت براي متصرفاني است که از املاک خود براي مدتي بهره برداري مي کرده اند و به واسطه موانع قانوني امکان اخذ سند براي آنها ميسر نشده است. قانوني که نتواند نيازهاي اکثريت جامعه را درخصوص اثبات مالکيت آنها برآورده نمايد، قانوني کامل و بدون عيب نخواهد بود‌

قانون اصلاح و حذف موادي از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 و اصلاحات بعدي آن که در اين نوشتار به اختصار مواد 147 و 148 اصلاحي قانون ثبت نـامـيـده مي شود، در يک بازه پنج مرحله اي توسط نمايندگان مردم تصويب و تمديد شده و براي اجرا به مراجع ذي صلاح ابلاغ گرديده است

اين قانون در سال 1310 به تصويب رسيده و در تاريخ هاي 31 تير 1365 (مرحله اول)، 2 دي 1365 (مرحله دوم)، 21 شهريور 1370 (مرحله سوم)، 9 تير 1375 (مرحله چهارم) و 18 آبان 1378 (مرحله پنجم) با اضافه کردن اصلاحاتي تمديد شده است

البته در بعضي از کلان شهرها اجراي آخرين مرحله تمديد اين قانون -در زمان نگارش اين مقاله- به اتمام نرسيده است

مشکلاتي که در محاکم قضايي درخصوص اسناد عادي پيش آمده بود، قانون گذار را بر آن داشت که به نحوي موانع پيش روي اخذ اسناد رسمي مالکيت (تبديل سند عادي به رسمي) را از سر راه بردارد

با گذشت بيش از 4 سال از آخرين مهلت تشکيل پرونده (23 آذر 1383) بيشتر پرونده هاي تشکيل داده شده (به غير از موارد کلان شهرها و وجود نقايص در پرونده ها) منتهي به صدور رأي شده اند و با پايان يافتن بررسي آخرين پرونده ها، ديگر به لحاظ قانوني پرونده اي نمي تواند مورد رسيدگي و اقدام قرار گيرد

هدف از تصويب قانون

پس از بررسي و کنکاش در تاريخچه و علت تصويب قانون مصوب سال 1365 و تمديد و انجام اصلاحات مکرر در آن، هدف از تصويب اين قانون را به طور عمده مي توان موارد زير برشمرد

ماده 147 اصلاحي- تعيين وضع ثبتي اعيان املاکي که اشخاص تا تاريخ اول فروردين 1370 بر روي زمين هايي ايجاد نموده اند که به واسطه موانع قانوني، تنظيم سند رسمي براي آنها ميسور نبوده است و همچنين تعيين وضع ثبتي اراضي کشاورزي و نسق زراعتي و باغ ها، اعم از شهري و غيرشهري و اراضي خارج از محدوده شهر و حريم آن که اولاً، اشخاص تا تاريخ اول فروردين 1370 خريداري کرده اند و مورد بهره برداري متصرفان مي باشد و ثانياً، به واسطه موانع قـانـونـي، تـنـظـيـم سـند يا صدور سند مالکيت براي آنها ميسر نبوده است

تفاوت اعياني احداثي بر روي زمـيـن هـا با اراضي کشاورزي و باغ ها در اين است که در اعياني امـلاک نـکـتـه مورد توجه و ملاک، ايجاد اعياني پيش از اول فـرورديـن 1370 مـي بـاشد و تاريخ معامله مورد نظر نيست. هدف از اتخاذ اين تدبير نيز آن بوده که وضع ثبتي اعيان املاکي که تا تاريخ اول فروردين 1370 ايجاد شده اند و به واسطه موانع قانوني تنظيم سند رسمي براي آنها امکان پذير نبوده است، روشن شود؛ در حالي که در مورد اراضي کشاورزي و باغ ها ملاک عمل انجام معامله تا تاريخ اول فروردين 1370 مي باشد و نيز بهره برداري متصرف مورد نظر است

پس به طور خلاصه مي توان گفت که در مورد اعياني احداثي بر روي زمين ها، آنچه تعيين کننده است، احداث اعياني تا پيش از تاريخ اول فــــرورديـــن 1370 مـــي بـــاشـــد؛ امـــا درخصوص اراضي زراعي و باغ ها، خريداري و بهره برداري از آنها تا پيش از تاريخ اول فروردين 1370 مورد نظر است. بنابراين در هر دو مورد، تصرف مـلاک عمل است که به شرح زير تعيين تکليف مي شود

در صـورتي که بين مالک و مـتصرف توافق وجود داشته باشد، رئيس ثبت دستور ادامه عمليات ثبتي را به نام متصرف پس از کارشناسي کارشناسان ثبت صادر مي نمايد. بند يک ماده 147

تعيين تکليف انتقال هاي رسمي و عادي که به نحو مشاع صورت گرفته اند؛ اما تصرف به صورت مفروز است و ساير مالکان تصرفات متصرف را تأييد مي کنند. در اين صورت نيز رئيس ثبت دستور صدور سند مالکيت را صادر مي کند. بند 2 ماده 147

تعيين تکليف املاکي که مالکان عرصه و اعيان از يکديگر جدا بوده و در مورد مطالعه، بيشتر اعيان ملک نظير مازندران مي باشد. بند 3 ماده 147

تعيين وضعيت ثبتي املاکي که متصرف نتواند سند عادي مالکيت خود را ارائه نمايد. بند 4 ماده 147

تعيين وضعيت ثبتي املاکي که در مورد تصرف متصرفان آنها اختلاف وجود دارد. بند 5 ماده 147

مواردي که متصرف با در دست داشتن سند عادي تقاضاي سند رسمي دارد. بند 6 ماده 147

بندهاي شش گانه بالا درخصوص اقدام قانوني براي هر کدام از شرايط اجراي خود مي باشند. به جز بندهاي اول و دوم، به موضوع ديگر بندها با ارجاع رئيس ثبت به هيئت ماده 2 (ماده 148) اصلاحي در هيئت حل اختلاف آن قانون رسيدگي مي شود

ماده 148 اصلاحي- در هر حوزه ثبتي هيئت يا هيئت هايي به عنوان هيئت حل اختلاف در ثبت تشکيل مي شود. در اين بخش به اجمال به وظايف اين هيئت اشاره مي  گردد

1-هيات حل اختلاف مکلف است ظرف 3 سال از تاريخ ارجاع پرونده، رأي خود را صادر نمايد. تبصره يک

در صورتي که اعيان به صورت کلي يا جزئي در اراضي موقوفه احداث شده باشد، با تعيين اجرت زمين نسبت به دستور صدور سند مالکيت به صورت جزئي و يا کلي اقدام مي  کند. تبصره 2

تعيين تکليف نسبت به اعيان ايجاد شده در اراضي دولت و شهرداريتبصره 3

تعيين تکليف نسبت به املاکي که سابقه ثبت ندارند و متقاضي به عنوان مالک متصرف است. تبصره 4

اگر ملک در جريان ثبت بوده و سابقه تحديد حدود نداشته باشد، مطابق تبصره 4 ماده 148 اقدام مي شود. تبصره 5

در صورتي که ملک قبلاً ثبت دفتر املاک شده باشد، بايد مطابق اين قانون با رأي هيئت، سند مالکيت به نام متصرف صادر گردد. تبصره 6

رسيدگي به تقاضاي اتباع بيگانه مستلزم رعايت تشريفات آيين نامه استملاک اتباع خارجه در ايران است. تبصره 7

چنانچه در زمان رسيدگي معلوم شود که ملک جزو حوزه ثبتي ديگري است. تبصره 8

بنابراين، هدف از تصويب اين قانون و قوانين قبلي پذيرفتن واقعيت هاي خارجي موجود در جامعه و تعيين تکليف وضعيت انبوهي از خانه هاي مسکوني، باغ ها، نسق زراعي و اراضي خارج از محدوده شهرهاست که فاقد سند رسمي بوده و يا باوجود داشتن تصرفات مفروزي، سند مشاعي داشته اند.باوجود آن که اين قبيل مالکان، در ملک خريداري شده مبالغي را هزينه نموده و آن را مورد بهره برداري هم قرار داده بودند؛ اما در عمل نمي توانستند از تمام مزاياي مالکيت خود استفاده کنند؛ چراکه قانون يا آنها را مالک نمي شناخت و يا تصرفات مفروزي آنان را تأييد نمي کرد.

3-قانون برنامه چهارم توسعه اقتصادي، اجتماعي و فرهنگي جمهوري اسلامي ايران، روزنامه رسمي، شماره مسلسل 1383/799، سال سي و هفتم