ماد 147 و 148 قانون ثبت | مهرداد طالبی

ماد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت

قانون مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت

صدور اسناد رسمی برای ساختمان های مسکونی و زمین های کشاورزی و باغ ها به استناد اسناد عادی یکی از نیازهای جامعه است. هرچند این امر ممکن است نهادهای ذی نفع را با چالش هایی جدی روبه رو نماید؛ اما هدف اصلی قانون گذار از تدوین قانون مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی ثبت، آسان نمودن روند صدور سند مالکیت برای متصرفانی است که از املاک خود برای مدتی بهره برداری می کرده اند و به واسطه موانع قانونی امکان اخذ سند برای آنها میسر نشده است. قانونی که نتواند نیازهای اکثریت جامعه را درخصوص اثبات مالکیت آنها برآورده نماید، قانونی کامل و بدون عیب نخواهد بود‌

قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ و اصلاحات بعدی آن که در این نوشتار به اختصار مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت نـامـیـده می شود، در یک بازه پنج مرحله ای توسط نمایندگان مردم تصویب و تمدید شده و برای اجرا به مراجع ذی صلاح ابلاغ گردیده است

این قانون در سال ۱۳۱۰ به تصویب رسیده و در تاریخ های ۳۱ تیر ۱۳۶۵ (مرحله اول)، ۲ دی ۱۳۶۵ (مرحله دوم)، ۲۱ شهریور ۱۳۷۰ (مرحله سوم)، ۹ تیر ۱۳۷۵ (مرحله چهارم) و ۱۸ آبان ۱۳۷۸ (مرحله پنجم) با اضافه کردن اصلاحاتی تمدید شده است

البته در بعضی از کلان شهرها اجرای آخرین مرحله تمدید این قانون -در زمان نگارش این مقاله- به اتمام نرسیده است

مشکلاتی که در محاکم قضایی درخصوص اسناد عادی پیش آمده بود، قانون گذار را بر آن داشت که به نحوی موانع پیش روی اخذ اسناد رسمی مالکیت (تبدیل سند عادی به رسمی) را از سر راه بردارد

با گذشت بیش از ۴ سال از آخرین مهلت تشکیل پرونده (۲۳ آذر ۱۳۸۳) بیشتر پرونده های تشکیل داده شده (به غیر از موارد کلان شهرها و وجود نقایص در پرونده ها) منتهی به صدور رأی شده اند و با پایان یافتن بررسی آخرین پرونده ها، دیگر به لحاظ قانونی پرونده ای نمی تواند مورد رسیدگی و اقدام قرار گیرد

هدف از تصویب قانون

پس از بررسی و کنکاش در تاریخچه و علت تصویب قانون مصوب سال ۱۳۶۵ و تمدید و انجام اصلاحات مکرر در آن، هدف از تصویب این قانون را به طور عمده می توان موارد زیر برشمرد

ماده ۱۴۷ اصلاحی- تعیین وضع ثبتی اعیان املاکی که اشخاص تا تاریخ اول فروردین ۱۳۷۰ بر روی زمین هایی ایجاد نموده اند که به واسطه موانع قانونی، تنظیم سند رسمی برای آنها میسور نبوده است و همچنین تعیین وضع ثبتی اراضی کشاورزی و نسق زراعتی و باغ ها، اعم از شهری و غیرشهری و اراضی خارج از محدوده شهر و حریم آن که اولاً، اشخاص تا تاریخ اول فروردین ۱۳۷۰ خریداری کرده اند و مورد بهره برداری متصرفان می باشد و ثانیاً، به واسطه موانع قـانـونـی، تـنـظـیـم سـند یا صدور سند مالکیت برای آنها میسر نبوده است

تفاوت اعیانی احداثی بر روی زمـیـن هـا با اراضی کشاورزی و باغ ها در این است که در اعیانی امـلاک نـکـتـه مورد توجه و ملاک، ایجاد اعیانی پیش از اول فـروردیـن ۱۳۷۰ مـی بـاشد و تاریخ معامله مورد نظر نیست. هدف از اتخاذ این تدبیر نیز آن بوده که وضع ثبتی اعیان املاکی که تا تاریخ اول فروردین ۱۳۷۰ ایجاد شده اند و به واسطه موانع قانونی تنظیم سند رسمی برای آنها امکان پذیر نبوده است، روشن شود؛ در حالی که در مورد اراضی کشاورزی و باغ ها ملاک عمل انجام معامله تا تاریخ اول فروردین ۱۳۷۰ می باشد و نیز بهره برداری متصرف مورد نظر است

پس به طور خلاصه می توان گفت که در مورد اعیانی احداثی بر روی زمین ها، آنچه تعیین کننده است، احداث اعیانی تا پیش از تاریخ اول فــــروردیـــن ۱۳۷۰ مـــی بـــاشـــد؛ امـــا درخصوص اراضی زراعی و باغ ها، خریداری و بهره برداری از آنها تا پیش از تاریخ اول فروردین ۱۳۷۰ مورد نظر است. بنابراین در هر دو مورد، تصرف مـلاک عمل است که به شرح زیر تعیین تکلیف می شود

در صـورتی که بین مالک و مـتصرف توافق وجود داشته باشد، رئیس ثبت دستور ادامه عملیات ثبتی را به نام متصرف پس از کارشناسی کارشناسان ثبت صادر می نماید. بند یک ماده ۱۴۷

تعیین تکلیف انتقال های رسمی و عادی که به نحو مشاع صورت گرفته اند؛ اما تصرف به صورت مفروز است و سایر مالکان تصرفات متصرف را تأیید می کنند. در این صورت نیز رئیس ثبت دستور صدور سند مالکیت را صادر می کند. بند ۲ ماده ۱۴۷

تعیین تکلیف املاکی که مالکان عرصه و اعیان از یکدیگر جدا بوده و در مورد مطالعه، بیشتر اعیان ملک نظیر مازندران می باشد. بند ۳ ماده ۱۴۷

تعیین وضعیت ثبتی املاکی که متصرف نتواند سند عادی مالکیت خود را ارائه نماید. بند ۴ ماده ۱۴۷

تعیین وضعیت ثبتی املاکی که در مورد تصرف متصرفان آنها اختلاف وجود دارد. بند ۵ ماده ۱۴۷

مواردی که متصرف با در دست داشتن سند عادی تقاضای سند رسمی دارد. بند ۶ ماده ۱۴۷

بندهای شش گانه بالا درخصوص اقدام قانونی برای هر کدام از شرایط اجرای خود می باشند. به جز بندهای اول و دوم، به موضوع دیگر بندها با ارجاع رئیس ثبت به هیئت ماده ۲ (ماده ۱۴۸) اصلاحی در هیئت حل اختلاف آن قانون رسیدگی می شود

ماده ۱۴۸ اصلاحی- در هر حوزه ثبتی هیئت یا هیئت هایی به عنوان هیئت حل اختلاف در ثبت تشکیل می شود. در این بخش به اجمال به وظایف این هیئت اشاره می گردد

۱-هیات حل اختلاف مکلف است ظرف ۳ سال از تاریخ ارجاع پرونده، رأی خود را صادر نماید. تبصره یک

در صورتی که اعیان به صورت کلی یا جزئی در اراضی موقوفه احداث شده باشد، با تعیین اجرت زمین نسبت به دستور صدور سند مالکیت به صورت جزئی و یا کلی اقدام می کند. تبصره ۲

تعیین تکلیف نسبت به اعیان ایجاد شده در اراضی دولت و شهرداریتبصره ۳

تعیین تکلیف نسبت به املاکی که سابقه ثبت ندارند و متقاضی به عنوان مالک متصرف است. تبصره ۴

اگر ملک در جریان ثبت بوده و سابقه تحدید حدود نداشته باشد، مطابق تبصره ۴ ماده ۱۴۸ اقدام می شود. تبصره ۵

در صورتی که ملک قبلاً ثبت دفتر املاک شده باشد، باید مطابق این قانون با رأی هیئت، سند مالکیت به نام متصرف صادر گردد. تبصره ۶

رسیدگی به تقاضای اتباع بیگانه مستلزم رعایت تشریفات آیین نامه استملاک اتباع خارجه در ایران است. تبصره ۷

چنانچه در زمان رسیدگی معلوم شود که ملک جزو حوزه ثبتی دیگری است. تبصره ۸

بنابراین، هدف از تصویب این قانون و قوانین قبلی پذیرفتن واقعیت های خارجی موجود در جامعه و تعیین تکلیف وضعیت انبوهی از خانه های مسکونی، باغ ها، نسق زراعی و اراضی خارج از محدوده شهرهاست که فاقد سند رسمی بوده و یا باوجود داشتن تصرفات مفروزی، سند مشاعی داشته اند.باوجود آن که این قبیل مالکان، در ملک خریداری شده مبالغی را هزینه نموده و آن را مورد بهره برداری هم قرار داده بودند؛ اما در عمل نمی توانستند از تمام مزایای مالکیت خود استفاده کنند؛ چراکه قانون یا آنها را مالک نمی شناخت و یا تصرفات مفروزی آنان را تأیید نمی کرد.

۳-قانون برنامه چهارم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران، روزنامه رسمی، شماره مسلسل ۱۳۸۳/۷۹۹، سال سی و هفتم