قانون پرداخت حق شارژ و هزینه‌های مشترک ساختمان

به وجود آمدن آپارتمان های بلند و روی آوردن سریع و شتابزده مردم به زندگی آپارتمان نشینی آنقدر یکدفعه اتفاق افتاد که همین مردم فرصت نکردند محیط زندگی و شناخت اجتماعی شان را نسبت به زندگی مرتفع نشینی تغییر دهند.

بگذارید واضح تر بگویم، این میهمان ناخوانده به اسم «آپارتمان نشینی» که سبک خاص زندگی را با خود به ارمغان آورد آنقدر صاعقه آسا شکل گرفت که مردم فرصت نکردند در مورد چند و چون این نوع زندگی خاص و متمدن اطلاعات کسب کنند. نتیجه چنین اتفاقی آن شد که فرهنگ آپارتمان نشینی بین مردم روند کند تری نسبت به رشد سکونت در آن داشته باشد که گاه باعث اختلاف بین ساکنین و مدیران آپارتمان می شود. ناگفته نماند این مشکلات همچنان نیز ادامه دارد. نکته مهم و تقریباً نادیده گرفته شده در حقوق آپارتمان نشینی این است که همه اعضای ساکن در آپارتمان نمی توانند از فضای مشاع یا به اصطلاح عمومی آپارتمان استفاده شخصی کنند.

این مسئله شامل استفاده بی اجازه بعضی از ساکنین از فضای پاگرد به عنوان محلی برای قرار دادن جاکفشی یا گلدان ها می شود. البته جا دارد اینجا نکته ای مهم را یادآوری کنم و آن این است که همه شروط و قوانین آپارتمان نشینی ممکن است به خاطر تفاهم شکل گرفته میان ساکنین یا براساس تأیید اعضای هیئت مدیره ساختمان تغییر پیدا کند. نمونه اش همین قرار دادن جاکفشی و گلدان در فضای پاگرد است که اغلب ساکنین نسبت به این مسئله به شرطی که مانع تردد بقیه نشود مشکلی ندارند. در بیشتر موارد کسانی که ساکن مجتمع های چندین طبقه هستند مالک واقعی واحد نیستند و در واقع مستأجر هستند. سؤال مهم این است که در این شرایط پرداخت هزینه شارژ برعهده کیست؟ یا اینکه واحدی که از مشاعات ساختمان استفاده نمی کند هم ملزم به پرداخت حق شارژ است؟ واحد مسکونی که مدتی تخلیه بوده یا ساکن آن مسافرت بوده از پرداخت شارژ معاف است؟

حسین هاشمی نسب، وکیل پایه یک و کارشناس دادگستری در پاسخ به این سؤال ها می گوید: قانون تملک آپارتمان ها در مورد اینکه پرداخت هزینه شارژ با مستأجر یا مالک است اظهارنظر صریحی نکرده است. اما با توجه به تبصره ماده ۳ آئین نامه می توان چنین برداشت کرد که اگر قراردادی بین مالک و مستأجر در مورد پرداخت هزینه شارژ ساختمان منعقد نشده باشد پرداخت این هزینه به عهده مستأجر و استفاده کننده از واحد استیجاری است.

گاهی پیش می آید که اگرچه به موجب قرارداد خصوصی پرداخت هزینه های شارژ ساختمان به عهده مالک گذاشته شده است اما مالک از پرداخت آن امتناع می کند. در این شرایط مستأجر می تواند از محل مال الاجاره، هزینه های مربوطه را پرداخت کند. اما ضرورت و اهمیت این موضوع به حدی است که قانونگذار در مواردی مالک و مستأجر را به صورت تضامنی مسئول پرداخت شارژ و هزینه مشترک ساختمان قلمداد کرده است. بنا بر نظر قانونگذار در صورتی که پرداخت هزینه های مشترک ساختمان بر عهده مستأجر باشد ولی او از پرداخت چنین هزینه هایی امتناع کند، مدیر یا مدیران ساختمان می توانند برابر قوانین مربوطه اقدام نمایند.

نکته مهم اینکه اگر خواستید یک واحد آپارتمانی بخرید، بعد از اینکه از سابقه ثبتی ملک، پرداخت عوارض شهری ومالیات توسط مالک قبلی یقین حاصل کردید باید از تسویه حساب مالک قبلی با مدیر ساختمان در مورد هزینه های مشترک ساختمان نیز مطمئن شوید.

طبق ماده ۱۲ قانون تملک آپارتمان ها قانونگذار دفاتر اسناد رسمی را موظف کرده است در هنگام تنظیم هر سند انتقال، اجاره، رهن و صلح گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های شارژ را که به تأیید مدیر ساختمان رسیده از مالک مطالبه نماید. در بسیاری موارد مشکل پرداخت هزینه شارژ به این دلیل است که مالک یا مستأجر با استناد به حضور نداشتن یا اقامت نکردن در واحد از پرداخت هزینه های شارژ سر باز می زند. در قانون برای چنین مشکلاتی راهکار قضایی درنظر گرفته شده است، حق شارژ و هزینه تعمیرات ساختمان به بودن یا نبودن افراد در خانه یا حتی به کم یا زیاد مصرف کردن انرژی ربطی ندارد. هیچ کس هم نمی تواند با مصوبه مجمع عمومی ساختمان یا اکثریت ساکنین مجتمع مسکونی مخالفت کرده و از پرداخت شارژ امتناع کند.

بر اساس ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها مصوب اسفند ۱۳۴۳ پرداخت حق شارژ ساختمان به صورت ماهانه الزامی است خواه استفاده شود یا در صندوق آپارتمان ذخیره گردد.

اگر ساکن واحد مسکونی (مستأجر یا مالک) از پرداخت شارژ و هزینه های مشترک ساختمان خودداری کرد ابتدا هیئت مدیره ساختمان موظف است به صورت کتبی به خاطی درباره عدم پرداخت هزینه شارژ تذکر دهد. در صورت پرداخت نشدن مجدد حق شارژ، هیئت مدیره ساختمان می تواند با مراجعه به نزدیک ترین مجتمع قضایی محل سکونت اظهار نامه ای برای شخص خاطی ارسال کند و به او فرصت ۱۰ روزه برای تسویه حساب با مدیر ساختمان بدهد.

در این زمینه قانونگذار این اطمینان را می دهد که اگر برای بار دوم همین فرد از دادن شارژ امتناع کرد، مدیران ساختمان می توانند با مراجعه به اداره ثبت محل و به استناد اظهار نامه درخواست اجرائیه کنند. اگر در این مرحله هم شخص خاطی توجهی به اجرائیه ثبت نکرد مدیران ساختمان می توانند به استناد تبصره یک ماده ۱۰ به دادگاه حقوقی قانون مراجعه و شکایتی علیه مالک یا مستأجر تسلیم دادگاه کنند.

دادگاه موظف است به اینگونه شکایات خارج از نوبت رسیدگی کند، حکم محکومیت فرد خاطی را در اولین فرصت رسیدگی صادرکند، فرد را ملزم به تسویه حساب و جریمه دو برابر بدهی و گاهی محرومیت های قانونی مانند خدمات مشترک ازجمله شوفاژ، آب گرم، گاز و. . . محکوم نماید.

هاشمی نسب درباره مبنای هزینه های مشترک ساختمانی افزود: تعیین نحوه محاسبه هزینه های مشترک آپارتمان قبل از هر چیز به اراده و تصمیم اهالی همان ساختمان برمی گردد که می توانند به هر نحوی آن را تعیین کنند.

اگر روش خاصی به این منظور تعیین نشده باشد سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان از هزینه های مشترک بردو پایه است:

اول اینکه آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد مانند آب، گازوئیل، گاز، آسفالت پشت بام و… به نسبت مساحت واحد به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان محاسبه می شود.

در دومین حالت سایر مخارجی که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد مانند هزینه های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگهداری شوفاژ خانه و تأسیسات، تزئینات قسمت های مشترک ساختمان و نظافت محوطه به طور مساوی محاسبه می شود. در هر صورت هر یک از واحدها که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد، می تواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی کند و در صورت رد اعتراض یا ترتیب اثرندادن به اعتراض به دادگستری مراجعه کند

نویسنده

وکیل پایه یک مهرداد طالبی

See author's posts