برای کم کردن اجاره بها چه باید کرد

برای کم کردن اجاره بها چه باید کرد

یکی از دعاوی مهم در خصوص روابط میان مستتاجر و صاحبخانه (موجر) دعوای تعدیل (افزایش یا کاهش) مبلغ اجاره هستش . در پرونده‌ای که مطرح شده صاحبخانه (موجر) از کم بودن اجاره‌بهای پرداختی توسط مستاجرش ناراضی است و از دادگاه تقاضای زیاد کردن مبلغ اجاره را به قیمت روز دارد برای اگاهی بیشتر وروری به این موضوع خواهیم کرد./

در اینجا موجر (خواهان) می‌تواند قبل از شروع چنین دعوایی در دادگاه حقوقی اول اظهارنامه‌ای رسمی برای مستاجر خود ارسال کند و از او به طور رسمی درخواست کند خواهان دعوا ابتدا اظهارنامه‌ای برای مستاجر خود ارسال می‌کند و در آن توضیح می‌دهد که میزان اجاره‌بهای پرداختی از سوی وی کم است و از وی می‌خواهد به منظور توافق نسبت به افزایش اجاره‌بها با خواهان همکاری کند، وگرنه وی برای افزایش نرخ آن اقامه دعوا خواهد بود مبلغ اجراه رو تا مثلا فلان مبلغ افزایش بدهد و اظهارنامه توسط واحد مربوطه به مستاجر ابلاغ میشه و احتمالا مستاجر پاسخی در این مورد نخواهد داد ولی امکان پاسخ در این مرحله ۲۰ درصد خواهد بود که اگر پاسخی ارسال شد توافق انجام میشود و نیازی به طرح دعوا از طریق تقدیم دادخواست نخواهد بود ولی اگر پاسخی به اظهارنامه نداد و یا پاسخ وی منفی باشد باید مرحله بعد رو انجام بدهید

مرحله بعد در صورت به‌دست نیامدن توافق طرح دعوای قضایی و تقدیم دادخواست خواهد بود . البته ارسال چنین اظهارنامه‌ای به مستاجر تاثیر زیادی برای موفقیت در دعوا ندارد. البته باید در خصوص دعوای تعدیل اجاره‌‌بها گفت که تعدیل اجاره‌بها به مفهوم تجدیدنظر در نرخ اجاره‌بهاست و مستاجر هم می‌تواند به منظور کاهش میزان اجاره‌بها در دادگاه حقوقی دادخواست مطرح کند البته با توجه به اینکه هزینه‌های زندگی و نرخ ملک و اجاره‌بهای املاک در کشور ما بیشتر حالت صعودی دارد، کمتر شاهد طرح دعوای کاهش نرخ اجاره‌بهای ماهانه از سوی مستاجر هستیم. در هر حال چنین دعوایی دارای یک‌سری تشریفات خاصی است که در ادامه به بررسی و شرح آنها می‌پردازیم.

تشریفات تقدیم دادخواست برای افزایش مبلغ اجاره(اجاره بها)

. در پی به‌دست نیامدن توافق، دادخواستی تنظین کنید معمولا متن دادخواست به شرح زیر خواهد بود

خواهان در دادخواست خود به طرفیت آقای رضوان… عنوان کرده است که مالک شش دانگ پلاک ثبتی دراصفهان است و قسمتی از پلاک مزبور را که یک باب مغازه است، به موجب اجاره نامه رسمی به خوانده داده است و با توجه به اینکه از زمان اجاره مدت زیادی گذشته و تورم و افزایش نرخ در تمام مسائل به وجود امده لذا شرایط افزایش مبلغ اجاره وجود دارد و خوانده نیز حاضر به افزایش اجاره بها نیست، مستندا به ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ رسیدگی و اصدار حکم به افزایش اجاره بها با احتساب جمیع خسارات و خسارت تاخیر تادیه از تاریخ قطعیت دادنامه تا زمان اجرای حکم را از دادگاه محترم خواسته است.

رسیدگی دادگاه به دادخواست تعدیل اجاره بها

پس از ارجاع پرونده به شعبه دادگاه حقوقی ، دستور ثبت پرونده و ارسال اخطاریه به طرفین و وقت رسیدگی اوراق دادخواست و ضمایم آن به خوانده داده می‌شود. در وقت رسیدگی مقرر خواهان حضور نمی‌یابد، ولی وکیل خوانده حاضر می‌شود و به قاضی بیان می‌کند که حسب ادعای خواهان از تاریخ انعقاد قرارداد اجاره مورخ ۴/۱۱/۱۳۵۴ تا به امروز، هیچگونه تعدیلی نسبت به اجاره‌بها صورت نگرفته است در حالی که چنین ادعایی صحت ندارد چراکه رسیدهای پرداخت اجاره‌بها به خواهان از سوی موکل نشان می‌دهد که میزان اجاره‌بها با توافق شفاهی میان موکل اینجانب با خواهان، هر چند سال یک بار تعدیل شده است. طبق آخرین توافق حاصله میان موکل و خواهان، میزان اجاره‌بهای ماهانه، مبلغ دویست و پنجاه هزار ریال تعیین شده است و در حال حاضر مبلغ اخیرالذکر به خواهان پراخت می‌شود. در این خصوص نمونه رسیدهای پرداخت اجاره‌بهای تعدیل‌شده طی سال‌های اخیر پیوست لایحه دفاع شده است. در ضمن خواهان در دادخواست تقدیمی خود تقاضای افزایش میزان اجاره‌بها را تا ده برابر میزان اجاره‌بها یعنی به مبلغ دو میلیون و پانصد هزار ریال کرده‌است در حالی که هیچ دلیل موجهی مبنی بر افزایش یافتن نرخ اجاره‌بهای ملک استیجاری موضوع دعوا به میزان اعلامی در دادخواست توسط خواهان ارایه نشده است و صرفا خواهان به تعیین مبلغی آن هم به ده برابر بیشتر از اجاره‌بهای تعدیل‌شده فعلی اقدام کرده‌است. از آنجا که این تعیین قیمت اجاره‌بها آن هم با افزایش فاحش قیمت فعلی اجاره‌بها دلیل موجهی ندارد، به این ترتیب مورد قبول موکل اینجانب نیست. بنا به مراتب فوق، رد دعوای خواهان مبنی بر تعدیل اجاره‌بها به استناد موارد فوق‌الذکر از محضر دادگاه مورد استدعاست.
دادگاه نظر به فنی بودن قضیه موضوع را به کارشناسی ارجاع می‌دهد و کارشناس منتخب پس ازانجام موضوع کارشناسی نظر خود را به دادگاه ارایه می‌کند. نظر کارشناسی برای طرفین ارسال و طرفین دعوی نسبت به آن اعتراضی نمی‌کنند.

رای دادگاه در خصوص تعدیل اجاره بها

دادگاه پس از استماع اظهارات طرفین و ملاحظه نظریه کارشناسی به شرح برگ جداگانه مبادرت به صدور رای به این شرح کرد:
«در خصوص دعوای آقای اباذر… به طرفیت آقای رضوان… به خواسته تقاضای تعدیل اجاره‌بها و افزایش آن و الزام خوانده به پرداخت مابه‌التفاوت آن با احتساب خسارات دادرسی، دادگاه با ملاحظه اظهارات طرفین و ارجاع امر به کارشناس و مصون ماندن نظریه کارشناسی از ایراد و اعتراض خوانده و خواهان و با لحاظ رابطه استیجاری میان خواهان و خوانده، دعوای خواهان را وارد تشخیص و به استناد ماده ۴ و ۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ علاوه بر حکم به تعدیل اجاره‌بها با ملاحظه نظر کارشناسی به پرداخت مابه‌التفاوت اجاره‌بها از تقدیم دادخواست لغایت صدور حکم در حق خواهان محکوم می‌کند. در ضمن خوانده را به پرداخت خسارت دادرسی مستندا به مواد ۵۱۹ و ۵۲۰ قانون آیین دادرسی مدنی و مواد ۱ و ۲ قانون مسوولیت مدنی در حق خواهان محکوم می‌کند. رای صادره حضوری بوده و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظر در دادگاه‌های تجدیدنظر استان اصفهان است.»