تنظیم سند رسمی آپارتمان و ملک

در وضعیت گرانی مسکن ، تامین هزینه گزاف خرید آپارتمان بسیار دشوار است. حال اگر پس از عقد قرارداد خرید آپارتمان فروشنده حاضر به تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی نگردد و خریدار ، معامله خود را متزلزل احساس کند ، به دشواری ها و مشکلات خرید مسکن ، بیش از پیش افزوده می گردد. در این پست قصد دارم مختصری در خصوص دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی و پیچیدگی های آن و اصولی که در طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید رعایت گردد توضیحاتی را برای خوانندگان محترم وبلاگ که همواره با تماس تلفنی یا زدن ایمیل یا قراردادن کامنت بنده را مورد لطف خود قرار داده اند ، ارائه نمایم.  

معمولاً بنا به دو علت عمده فروشنده حاضر به تنظیم سند رسمی در محضر یا همان دفتر اسناد رسمی نمی گردد. یا قیمت آپارتمان در فاصله عقد قرارداد تا تاریخ تنظیم سند ، ترقی چشمگیری می نماید به نحویکه فروشنده احساس ضرر وزیان نموده و فکر می کند آپارتمان را به قیمت نازلی فروخته است و چنانچه معامله فعلی را با عدم تنظیم سند رسمی بر هم بزند ، می تواند مورد معامله را به شخص دیگری با قیمت بالاتری بفروشد. علت دیگر این است که آپارتمان نوساز بوده و هنوز سند تفکیکی برای آن صادر نشده تا فروشنده اقدام به تنظیم سند برای خریدار نماید. از مراحل صدور سند رسمی تفکیکی برای هر واحد آپارتمان ، اخذ پایان کار از شهرداری می باشد که سازنده بدلیل وجود خلافی در ساختمان ، حاضر به پرداخت جریمه های شهرداری و اخذ پایان کار و متعاقباً اخذ سند رسمی نمی باشد. هر چند علت عدم تنظیم سند رسمی به غیر از دو مورد پیش گفته موارد بی شماری می تواند باشد ولی دو علل عمده و رایج آن که در اکثر پرونده های الزام به تنظیم سند رسمی به چشم می خورد بالا رفتن قیمت املاک و وجود خلافی ساختمان می باشد. 

 در هر حال در موعدی که در مبایعه نامه مذکور شده است ، فروشنده یا مالک اصلی آپارتمان در دفتر اسناد رسمی حاضر نمی شود و خریدار چاره ای جز طرح دعوای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی در دادگاه نمی بیند برای پیروزی در دعوای تنظیم سند رسمی ، خواهان یا به عبارتی خریداری که اقدام به طرح این دعوی در دادگاه می کند باید سه مورد را به اثبات برساند : اول اینکه مورد معامله را از شخص خوانده خریداری نموده است و مبلغ آن را نیز پرداخت کرده و برای الباقی ثمن معامله نیز آمادگی پرداخت دارد. برای اثبات انجام معامله استناد به مبایعه نامه منعقده کافی می باشد. لازم به ذکر است در جلسه دادرسی در دادگاه همراه داشتن اصل مبایعه نامه ضروری است. برای اثبات پرداخت مبلغ مورد معامله نیز چنانچه مبالغ بصورت چک بانکی پرداخت شده باشد ، دادگاه وضعیت وصول وجه چک ها را از بانک های عامل استعلام می نماید. همچنین اقرار فروشنده در دریافت ثمن معامله نیز بی تأثیر نیست. در حالتی که بین طرفین معامله بیع نامه ای وجود ندارد یا قولنامه موجود به هر دلیلی از بین رفته است نباید ناامید شد بلکه باید با توسل به سایر ادله اثباتی ، انجام معامله را برای قاضی اثبات کرد. مورد دوم اثبات اینکه خوانده یا همان فروشنده عهدشکن به تعهد خود مبنی بر حضور در دفترخانه اسنادرسمی و تنظیم سند رسمی انتقال عمل نکرده است. برای اثبات این مطلب نیز یا گواهی عدم حضور صادرشده از دفتر اسناد رسمی مشخص شده در مبایعه نامه به دادگاه ارائه می گردد یا اظهارنامه ارسالی از سوی خریدار برای فروشنده. سومین موردی که باید برای دادگاه اثبات گردد ، این است که مالک رسمی مورد معامله شخص خوانده یا همان فروشنده می باشد. به عبارتی دادگاه برای اینکه فروشنده را اجبار به تنظیم سند رسمی نماید باید احراز کند فروشنده ای که از زیر تعهد تنظیم سند رسمی شانه خالی نموده خود مالک رسمی ملک بوده و نام وی در سند رسمی به عنوان آخرین انتقال گیرنده ثبت شده است. اگر فروشنده مالک رسمی ملک نباشد و به عبارتی نام او در سند رسمی نباشد ، اجبار او به انتقال سند نیز امری عبث و بیهوده است. چرا که او اصالتاً چون مالک نیست نمی تواند اقدام به تنظیم سند رسمی برای خریدار نماید. برای اثبات این مطلب نیاز به اقدام خاصی نیست چراکه در اکثر دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی عموماً دادگاه ، آخرین وضعیت مالکیت پلاک ثبتی مورد منازعه را از اداره ثبت محل استعلام می نماید.  

در این قسمت ممکن است خوانندگان محترم وبلاگ اشتباهاً حالتی را برداشت نمایند که شخصی ملکی را که مالکش نبوده به خریدار فروخته است ، لذا لازم به تذکر می دانم که تشریح این حالت در مباحث کلاهبرداری و فروش مال غیر قرار می گیرد که این اعمال جرم بوده و از مبحث الزام به تنظیم سند رسمی خارج است. مقصود ما از اینکه مالک رسمی ملک شخص فروشنده نباشد ، حالتی است که شما منزل مسکونی را از شخصی خریداری کرده اید که این فروشنده آن را از مالک رسمی خریداری کرده ولی قبل از تنظیم سند رسمی با استناد به مبایعه نامه تنظیمی در بنگاه آن را به شما فروخته است. یا اینکه خریدار قبلی که ملک را از مالک رسمی خریداری نموده به جای تنظیم سند قطعی ، سند وکالتی به نام خود تنظیم نموده است. در اسنادی که فروش مورد معامله بصورت سند وکالتی تنظیم می گردد ، نام خریدار در پرونده ثبتی موجود در اداره ثبت به عنوان مالک جدید ثبت نمی گردد. بنابراین در همه حالت های فوق چنانچه دادگاه از اداره ثبت وضعیت مالکیت پلاک ثبتی را استعلام نماید و در پاسخ استعلام ، اداره ثبت اعلام نماید که آخرین مالک پلاک مورد دعوی شخصی است که نام او جزء خواندگان دادخواست طرح شده نمی باشد ، دادگاه قرار رد دعوی صادر می نماید. بعلت اینکه فروشنده مالک نیست تا اختیار تنظیم سند داشته باشد و اجبار به تنظیم سند رسمی شود.  

فرایند احقاق حق در دادگستری فرایندی طولانی و هزینه بردار است. حتی بسیاری از مواقع شخصی که حقوقش تضییع شده با اشتباه و بدون مشورت با وکیل اقدام به طرح دعوی می کند و پس از سال ها سرگردانی در دادگاهها متوجه می شود که اگر اشتباهاتی را در طرح دعوای اولیه مرتکب نمی شد ، زمان و هزینه کمتری را از دست می داد. یکی از مهم ترین مسائل در طرح هر دعوای حقوقی علی الخصوص دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ، ذکر همه خواسته های مدعی در قسمت خواسته در فرم چاپی مخصوص دادخواست می باشد. بطور مثال اگر ملک خریداری شده هنوز تسلیم خریدار نشده ، خریدار علاوه بر الزام به تنظیم سند رسمی ، الزام فروشنده به تحویل و تسلیم مورد معامله را نیز باید به عنوان خواسته در دادخواست مطرح نماید. حال شخصی که به این مطلب آگاهی نداشته باشد و با حاضرشدن نزد عریضه نویسانی که در همه مجتمع های قضایی سازماندهی شده اند ، دادخواستی غیرفنی و غیراصولی را تنظیم نماید ، پس از صادرشدن حکم اولیه و گذشت مهلت های قانونی برای اعتراض و در نهایت قطعی شدن رأی در دادگاه تجدیدنظر که خود فرایندی طولانی می باشد ، ملاحظه می کند که فروشنده آپارتمان را به وی تحویل نمی دهد. حال او باید تمام این مراحل را از ابتدا برای طرح دعوای الزام به تسلیم ملک طی نماید که خود سبب صرف وقت و هزینه اضافی می گردد. همانطور که اشاره شد یکی از عمده ترین دلایل امتناع فروشندگان از تنظیم و امضاء سند رسمی انتقال ملک ، تازه ساز بودن منزل مسکونی و عدم سیر مراحل صدور سند رسمی مالکیت نظیر اخذ پایان کار ، نقشه برداری و اخذ صورتمجلس تفکیکی و سایر موارد است که همه این موارد در ردیف خواسته به عنوان آنچه که خواهان از دادگاه تقاضا دارد و باید در حکم دادگاه قید گردد ، باید مرقوم می شود.  

اگر در فاصله عقد قرارداد خرید ملک تا تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد ، فروشنده یا خریدار فوت کند ، تکلیف چیست؟ به عبارتی فوت فروشنده در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چه اثری دارد؟ در صورت فوت فروشنده دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید به طرفیت وراث فروشنده اقامه گردد. شناسایی طبقات مختلف ارث به منظور احصاء وراث فروشنده خود دارای پیچیدگیهایی می باشد که تشریح همه آنها در این مبحث نمی گنجد. همچنین در صورت فوت خریدار نیز وراث خریدار می توانند به قائم مقامی از خریدار اقدام به طرح دعوی علیه فروشنده خاطی نمایند. البته بدلیل پایین بودن سطح اطلاعات حقوقی افراد جامعه ، قبل از اینکه پرونده ای در دستگاه قضایی تشکیل شود ، فروشنده می تواند با رویت گواهی انحصار وراثت خریدار مرحوم و ارائه آن به دفترخانه اسناد رسمی اقدام به انتقال رسمی سند به وراث مندرج در گواهی انحصار وراثت نماید و بدینگونه باری از دوش قوه قضائیه برای رسیدگی به پرونده و همچنین از دوش ورثه خریدار فوت شده بردارد.  

ذکر جزئیات و تمامی جوانب دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در این مقال نمی گنجد ولیکن خوانندگان محترم وبلاگ می توانند با تماس تلفنی سوالات و مشکلات خود را طرح نمایند.

نویسنده

وکیل پایه یک مهرداد طالبی

See author's posts