قولنامه ملک اعتبار دارد؟ قانون جدید ثبت معاملات ملکی چه می‌گوید؟

خرید و فروش املاک با قولنامه یکی از معاملات رایج در ایران است. با این حال، تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول باعث شده پرسش‌های زیادی درباره اعتبار قولنامه و امکان استناد به آن در دادگاه مطرح شود.

قولنامه چیست؟

قولنامه نوشته‌ای است که طرفین در آن توافق می‌کنند در شرایط مشخصی معامله‌ای را انجام دهند یا تعهدات مربوط به خرید و فروش ملک را اجرا کنند.

در بسیاری از معاملات ملکی، قولنامه برای مشخص کردن قیمت، زمان پرداخت، زمان تحویل ملک و تعهدات فروشنده و خریدار تنظیم می‌شود.

آیا قولنامه همان سند رسمی است؟

خیر. قولنامه عادی با سند رسمی مالکیت تفاوت دارد.

سند رسمی در چارچوب تشریفات قانونی و از طریق مراجع صلاحیت‌دار تنظیم یا ثبت می‌شود؛ اما قولنامه عادی معمولاً میان طرفین معامله تنظیم می‌شود.

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چه اهمیتی دارد؟

این قانون با هدف افزایش شفافیت معاملات ملکی، کاهش اختلافات و جلوگیری از معاملات معارض تصویب شده است.

بر اساس ماده یک این قانون، ثبت رسمی برخی اعمال حقوقی مربوط به املاک الزامی است و ضمانت اجرای عدم ثبت، با توجه به زمان راه‌اندازی رسمی سامانه موضوع ماده ۱۰ و مهلت قانونی مربوط، اعمال می‌شود.

بنابراین نمی‌توان بدون بررسی زمان‌بندی اجرای قانون و نوع معامله، درباره قابلیت استناد هر قولنامه حکم یکسان صادر کرد.

هنگام خرید ملک قولنامه‌ای به چه نکاتی توجه کنیم؟

1. هویت فروشنده و مالک رسمی ملک را بررسی کنید.

2. مشخصات ثبتی ملک را با مدارک موجود تطبیق دهید.

3. وضعیت بازداشت، رهن و محدودیت‌های نقل‌وانتقال ملک را بررسی کنید.

4. سابقه معاملات قبلی ملک را بررسی کنید.

5. از پرداخت تمام مبلغ معامله پیش از احراز وضعیت حقوقی ملک خودداری کنید.

6. برای تنظیم قرارداد و انتقال رسمی سند از مشاوره حقوقی استفاده کنید.

آیا می‌توان برای ملک قولنامه‌ای دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی داد؟

پاسخ به این سؤال به نوع معامله، تاریخ آن، وضعیت مالکیت فروشنده، اسناد موجود و مقررات حاکم بستگی دارد.

در برخی شرایط امکان طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی وجود دارد؛ اما در مواردی که قانون ثبت رسمی بر معامله حاکم است، عدم ثبت ممکن است مانع استماع دعوا شود.

نتیجه‌گیری

خرید ملک با قولنامه بدون بررسی وضعیت ثبتی و حقوقی آن می‌تواند خطرات جدی به همراه داشته باشد. خریدار باید پیش از پرداخت وجه، مالکیت فروشنده و امکان قانونی انتقال ملک را احراز کند.