مقررات تغییر کاربری اراضی

اراضی زراعی و باغ‌هایی که در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ها قرار گرفته‌اند، موضوع «قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها» هستند و تعیین محدوده قانونی شهرها، بر اساس قانون تعاریف ضوابط تقسیمات کشوری مصوب سال ۱۳۶۲ و نیز تعیین محدوده شهرک‌ها بر مبنای مصوبه مراجع قانونی ذی‌ربط صورت می‌گیرد. در مورد محدوده روستاها در طرح‌های هادی یا بهسازی، روستا به محدوده‌ای گفته می‌شود که به تصویب مراجع قانونی ذی‌ربط رسیده باشد و در روستاهای فاقد طرح‌های هادی یا بهسازی، محدوده مسکونی موجود در روستا ملاک است. مطابق قانون، تغییر کاربری اراضی مزبور جز در موارد ضروری ممنوع است و در موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها بر عهده کمیسیونی است که در آن نمایندگان وزارتخانه‌های کشاورزی، مسکن و شهرسازی و جهاد کشاورزی، سازمان حفاظت محیط زیست و استانداری حضور دارند.این کمیسیون در هر استان، زیر نظر وزارت جهاد کشاورزی تشکیل می‌شود و تصمیمات این کمیسیون با اکثریت آرای اعضا دارای اعتبار خواهد بود و ظرف دو ماه از تاریخ درخواست متقاضی، این کمیسیون موظف به تشکیل جلسه و اتخاذ تصمیم است.اصولاً تغییر کاربری این اراضی در روستاها طبق ضوابطی است که وزارت جهاد کشاورزی تعیین می‌کند. در مواردی که به این اراضی مجوز تغییر کاربری داده می‌شود، ۸۰ درصد قیمت روز اراضی و باغ‌ها با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری بابت عوارض از مالکان گرفته می‌شود البته تغییر کاربری زمین‌های زراعی و باغ‌ها برای سکونت شخصی مالکان کم‌درآمد در مساحت کوچک برابر ضوابط و تعاریفی که وزارت مذکور معین می‌کند مشمول این عوارض نمی‌شود. همچنین است در مورد نیازهای بخش کشاورزی و دامی برای تغییر کاربری این اراضی که از شمول پرداخت این عوارض خارج است.

پیامدهای تغییر بدون مجوز کاربری
چه مالک و چه متصرف این اراضی که به صورت غیرمجاز تغییر کاربری دهند علاوه بر پرداخت عوارض معادل مبلغ بالا، به پرداخت جزای نقدی تا سه برابر قیمت اراضی و باغ‌ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید محکوم می‌شوند و دادسراها یا دادگاه‌ها موظفند پس از اعلام مراتب از سوی وزرات جهاد کشاورزی ضمن رسیدگی خارج از نوبت بدواً دستور توقیف عملیات ساخت و ساز یا هرنوع تغییر کاربری را صادر کنند.
البته فرقی نمی‌کند که مرتکب این عمل شخص حقیقی یا شخص حقوقی باشد و اگر کارکنان دولت و شهرداری‌ها و نهادها در اجرای این قانون مرتکب تخلف شوند، به جزای نقدی تا سه برابر قیمت اراضی و باغ‌ها به بهای روز زمین با کاربری جدید محکوم خواهند شد و چنانچه این تخلف را تکرار کنند علاوه بر جریمه مذکور از خدمت در ادارات دولتی و شهرداری‌ها به صورت دایم محروم می‌شوند. سردفتران اسناد رسمی نیز در صورت تخلف از مقررات این قانون به ۶ ماه تا ۲ سال تعلیق از خدمت محکوم خواهند شد.

نحوه رسیدگی به درخواست تغییر کاربری
همانطور که اشاره شد، تغییر کاربری اراضی در روستاها طبق ضوابطی است که وزارت جهاد کشاورزی تعیین می‌کند و در سایر موارد (تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها در خارج از محدوده شهرها و شهرک‌ها) متقاضی تغییر کاربری یا جانشین او (مانند ورثه یا وکیل او) باید درخواست کتبی خود را به انضمام مدارک و اسناد مربوط به دبیرخانه کمیسیونی که در سازمان جهاد کشاورزی هر استان مستقر است، ارایه کند. کمیسیون، درخواست‌های یادشده را در صورت لزوم پس از اخذ نظر دستگاه‌های اجرایی مربوطه مانند شهرداری مورد بررسی قرار می‌دهد و حداکثر ظرف دو ماه از تاریخ ثبت در دبیرخانه، با رای اکثریت اعضا در مورد درخواست تصمیم می‌گیرد و مراتب بلافاصله به متقاضی اعلام می‌شود. چنانچه کمیسیون با درخواست متقاضی موافقت کرد مراتب با نقشه و مشخصات کامل ملک به منظور تعیین قیمت روز زمین یا باغ برای کاربری جدید به اداره کل امور اقتصادی و دارایی استان اعلام می‌شود و پس از صدور گواهی مبنی بر واریز ۸۰ درصد ارزش روز زمین یا باغ، مجوز تغییر کاربری صادر خواهد شد.
آیا در صورت تغییر کاربری بدون مجوز و محکومیت متخلف مطابق حکم دادگاه، بنا و تاسیسات ساخته‌شده نیز قلع و قمع می‌شود؟
با معرفی متخلف به مراجع قضایی و با احراز تخلف و اقدامات مغایر قانون ابتدا دستور موقت مبنی بر توقف عملیات و اقدامات خلاف قانون صادر می‌شود و سپس برابر مقررات به اتهام رسیدگی و حکم صادر می‌شود. در صورت محکومیت متخلف به پرداخت جریمه نقدی، مرجع قانونی مربوط موظف است برابر حکم دادگاه پس از وصول جریمه، مجوز بنا و تاسیسات را صادر کند.