خطر بازگشت رکود به بازار مسکن

بررسی‌ها حاکی از آن است بعضی فروشندگان به دنبال دریافت نشانه‌های پیش‌رونق مسکن، رقم قیمت پیشنهادی را بالا برده‌اند که این تصمیم می‌تواند تعادل این بازار را به هم بریزد.این در حالی است که نظارت بر این امر می‌تواند قیمت ها را در بازار کنترل کرده و از افزایش‌ سلیقه‌ای قیمت‌ها در بازار مسکن جلوگیری کند.
پیش از این نیز قیمت مسکن در سال ۹۰ با افزایش چشمگیری رو به رو شد و این مساله باعث کاهش قدرت خرید متقاضیان و عدم تناسب عرضه و تقاضا و در واقع رکود بازار مسکن شد. در این میان تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی نشان می دهد وضعیت خرید و فروش در بازار مسکن تا حدودی افزایش یافته است.  هرچند به گفته کارشناسان اقتصاد مسکن در صورت عدم نظارت کافی به قیمت ها و همچنین نبود برنامه مناسب برای تقویت قدرت خرید متقاضیان خطر بازگشت رکود همچنان بخش مسکن را تهدید می کند.

افول واحدهای نوساز در بازار خرید و فروش مسکن 
بعد از آن‌که آبان ماه ۱۳۹۵ فروش واحدهای کمتر از ۵ سال ساخت ۱.۴ درصد نسبت به سال ۱۳۹۴ کاهش یافت، در آبان ماه امسال نیز شاهد افت سهم درصد واحدهای نوساز در بازار خرید و فروش مسکن شهر تهران بودیم؛ به طوری که سهم واحدهای کمتر از ۵ سال کاهش ۵ درصدی را نسبت به ماه مشابه سال قبل تجربه کرد.
در مقابل به سهم فروش واحدهای با قدمت ۶ تا ۱۰ سال ۰.۷ درصد، واحدهای ۱۶ تا ۲۰ سال ۴.۳ درصد و واحدهای بیش از ۲۰ سال ۱.۹ درصد افزوده شده است. به طور کلی در آبان ماه امسال واحدهای ۶ ‌سال به بالا ۵۲.۸ درصد از کل معاملات را به خود اختصاص دادند؛ در حالی که سال گذشته این سهم ۴۷.۸ درصد بود.
این نمایه می‌تواند حاکی از آن باشد که قیمت مسکن با این‌که در مسیر صعود ملایم قرار گرفته هنوز با سقف توان تقاضای مصرفی فاصله دارد و به همین جهت مشتریان بالقوه بازار مسکن برای جا نماندن از مسیر رشد قیمت اقدام به خرید واحدهای قدیمی‌ساز می‌کنند. در این معادله دو سر برد، بخش تقاضا نیز می‌تواند منتفع شود؛ به شرطی که در دام رشد لجام‌گسیخته‌  قیمت گرفتار نشود. به خصوص این‌که کارشناسان می‌گویند با توجه به مازاد ۴.۷ میلیونی مسکن در کل کشور، این بخش شرایط رونق دهه‌های گذشته را ندارد.
بر اساس گزارش بانک مرکزی، تعداد معاملات مسکن شهر تهران در آبان‌ماه ۱۴ هزار و ۸۰۰ واحد بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۸.۵ درصد رشد نشان می دهد. متوسط قیمت نیز متری ۴ میلیون و ۸۹۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۰.۹ درصد افزایش یافته است. مطابق معمول واحدهای کمتر از ۵ سال ساخت با سهم ۴۷.۲ درصد بیشترین فروش را داشتند، اما سهم مذکور در مقایسه با آبان ماه سال قبل ۵ درصد کمتر شده است.
در این بین واحدهای ۶۰ تا ۷۰ متر با سهم ۱۴.۸ درصد از کل معاملات بالاترین سهم را داشتند. به دنبال آن واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متر با ۱۳.۵ و واحدهای ۷۰ تا ۸۰ متر با ۱۳ درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفتند. در مجموع واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ متر مربع ۵۰.۷ درصد از معاملات انجام شده در آبان ماه را به خود اختصاص دادند.
شرایط موجود حاکی از آن است واحدهای لوکس و نیمه لوکس هنوز با کسادی بازار مواجهند و رونق معاملات مسکن این بار قرار است از سمت قشر متوسط با خرید واحدهای کوچک و میان متراژ انجام شود. بر این اساس بخش عرضه می‌تواند تمرکز خود را برای ساخت در متراژهای ۵۰‌تا‌۱۰۰‌متر قرار دهد. اما شواهد نشان می‌دهد با این‌که ۷۰‌درصد معاملات مربوط به واحدهای کمتر از ۱۰۰ متر است، ۷۰ درصد پروانه‌های ساختمانی برای تولید واحدهای بیش از ۱۰۰ متر صادر می‌شود.

ضرورت افزایش عرضه و قدرت خرید متقاضیان مسکن
از سویی دیگر کم توجهی به عرضه مسکن نیز از دیگر مواردی است که نگرانی بابت رکود در این بخش را افزایش می دهد. اگرچه بر اساس گزارش‌های پروانه های ساختمانی در کشور تا حدودی افزایش داشته است اما در بهترین شرایط عرضه مسکن در سال جاری ۴۰۰ هزار واحد پیش بینی می شود این در حالی است که نیامند سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور هستیم و در غیر این صورت احتمال کمبود عرضه و گرانی و در نهایت رکود بازار مسکن پیش بینی می شود.
آنچه در پایان ضرورت دارد تعیین شاخص‌های معین برای قیمت واحدهای مسکونی در کنار حضور جدی نهادهای نظارتی است تا با افزایش سلیقه‌ای بازار مسکن مقابله شود و در کنار آن وضعیت بازار قابل کنترل باشد. از سویی دیگر افزایش قدرت خرید متقاضیان نیز از دیگر ضرورت های تحرک بازار مسکن است و این مساله ضروری است مورد توجه سیاست گذاران بخش مسکن قرار گیرد.