تصویر بازار مسکن در فصل بهار

بانک مرکزی گزارشی از بازار مسکن در فصل بهار منتشر کرد واز افزایش ۳۶٫۸ درصدی قیمت ها نسبت به مدت زمان مشابه سال گذشته خبر داد. بر اساس این گزارش متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی در شهر تهران ۶ میلیون تومان بوده است. همچنین معاملات مسکن در بهار امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش ۵٫۲ درصدی داشته است.

در گزارش بانک مرکزی تحولات بازار مسکن در خرداد ماه نیز مورد بررسی قرار گرفته است که نشان می دهد قیمت معاملات مسکن در این ماه نسبت به ماه پیش ۸٫۹ و ماه مشابه سال گذشته ۴۵٫۸ درصد افزایش داشته است. همچنین معاملات مسکن در این ماه نسبت به ماه پیش و ماه مشابه پارسال به ترتیب ۲۲٫۱ درصد و ۳٫۱ درصد کاهش نشان می‌دهد که به گفته کارشناسان اقتصاد مسکن به دلیل داغ ترین سطح قیمتی است که در خرداد ماه امسال به وجود آمده است. در پی نوسانات زیاد نرخ دلار و سکه قیمت مسکن و همچنین اجاره ها در سال جاری با افزایش غیرمنطقی رو به رو شده است و بر اساس گزارش ها در برخی مناطق تهران از جمله منطقه دو و پنج این میزان افزایش به بیش از ۵۰ درصد نیز رسیده است.
در روزهای اخیر دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز، نرخ رشد قیمت در خرداد امسال را حدود ۴۳ درصد اعلام کرده بود و مهمترین دلیل این افزایش را گرانی بی رویه در دو سه منطقه تهران اعلام کرده بود. بر اساس گزارش بانک مرکزی در خردادماه میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۶‌میلیون و نیم بوده است. بیشترین رشد میانگین قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال گذشته به منطقه ۵ معادل ۶۳٫۶ درصد و کمترین میزان رشد به منطقه ۲۰ معادل ۱۶٫۶ درصد تعلق دارد. در میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران، بیشترین میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده معادل ۱۴ میلیون تومان به منطقه یک و کمترین آن با دو میلیون و ۹۰۰ هزار تومان به منطقه ۱۸ تعلق داشته است که نسبت به ماه مشابه سال پیش به ترتیب ۴۳٫۵ و ۲۶٫۴ درصد افزایش نشان می دهد.

کاهش قدرت خرید متقاضیان
بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در خردادماه امسال بیانگر آن است که از مجموع ۱۴ هزار و ۸۸۶ واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا پنج سال ساخت با ۴۳٫۷ درصد بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده اند. این سهم در مقایسه با خردادماه سال پیش ۳٫۱ درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت بیش از ۱۵ سال افزوده شده است و این تغییر ذائقه در پی کاهش قدرت خرید متقاضیان خرید خانه صورت گرفته است.
همچنین خانه های با قیمت پایین تر همچنان در صدر تقاضا قرار دارند. توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک مترمربع بنا در خردادماه امسال بیانگر آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ۳ تا ۳ میلیون ۵۰۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع بنا با سهم ۷٫۹ درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنه های قیمتی دو میلیون و ۵۰۰ هزار تومان تا ۴‌میلیون تومان به ترتیب با سهم های ۷٫۱‌درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته اند. در این ماه، توزیع حجم معاملات به گونه ای بوده است که ۵۶٫۴‌درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران (۶‌میلیون و ۵۰۰ هزار تومان) به فروش رفته اند.
همچنین توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در خردادماه نیز نشان می دهد بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهایی با زیربنای ۶۰ تا ۷۰ مترمربع معادل ۱۵ درصد اختصاص داشته است و این مساله نیز نشان دهنده پایین بودن قدرت خرید مردم است.
واحدهای دارای زیربنای ۵۰ تا ۶۰ مترمربع و ۷۰ تا ۸۰ مترمربع به ترتیب با سهم های ۱۴٫۶ درصد و ۱۲٫۲ درصد در رتبه های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ مترمربع ۵۴ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده اند.
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد بیانگر آن است که در میان دامنه های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش ۱۰۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان با اختصاص ۱۷٫۱ درصد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهای دارای ارزش ۲۰۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان و ۳۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان نیز هر کدام با اختصاص ۱۶٫۷ و ۱۰٫۷ درصد در رتبه های بعدی قرار گرفته اند. در مجموع در این ماه حدود ۵۴٫۹ درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از ۵۰۰ میلیون تومان اختصاص داشت.
توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در خردادماه نشان می دهد از میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۱۳٫۹ درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است؛ همچنین مناطق ۴ و ۲ به ترتیب با سهم های ۸٫۹ و ۸٫۳ درصد در رتبه های بعدی قرار گرفته اند. در مجموع ۷۱٫۶ درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به ۱۰ منطقه شهر به ترتیب فراوانی شامل مناطق ۵، ۴، ۲، ۱۰، ۱۴، ۱، ۸، ۷، ۱۵ و ۱۱ بوده و ۱۲ منطقه باقیمانده ۲۸٫۴ درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده اند.

ضرورت افزایش نظارت بر معاملات
کارشناسان اقتصاد مسکن با اشاره به گرانی های اخیر در بازار مسکن پیش بینی می کنند روند معاملات در ماه های آینده با کاهش رو به رو شود. در حال حاضر بسیاری از فروشندگان خانه به دلیل نوسانات اخیر بازار سکه و ارز تمایلی به فروش ملک خود ندارند. از طرفی دیگر قدرت خرید متقاضیان خرید خانه نیز با وجود افزایش تسهیلات مسکن با کاهش رو به رو شده است و ضروری است برای جلوگیری از تشدید فشار بر خریداران مسکن بر این بازار نظارت صورت گیرد.

حمایت