موارد مهم در ساخت و ساز و جلوگیری از کلاهبرداری

مواردی که باید در ساخت و ساز ملک در قرارداد درج شود تا از خسارت و کلاهبرداری های بعدی جلوگیری شود

مهم‌ترین کار این است که قرارداد فقط درباره «سهم سازنده و مالک» نباشد؛ بلکه تعهدات، زمان‌بندی، تضمین‌ها، کیفیت ساخت و ضمانت اجرای تخلف دقیقاً نوشته شود.

بندهای مهمی که بهتر است در قرارداد باشد

1. مشخصات کامل ملک و مالکیت

   • شماره پلاک ثبتی، نشانی، مساحت و مشخصات سند.

   • مشخص شود ملک در رهن، بازداشت، دعوا یا دارای معارض نباشد.

   • تکلیف بدهی‌های قبلی ملک و هزینه‌های مربوط به آن مشخص شود.

2. آورده هر طرف

   • دقیقاً مشخص شود مالک چه چیزی می‌آورد و سازنده چه مقدار سرمایه و هزینه‌ای متقبل می‌شود.

   • هزینه‌های تخریب، جواز، عوارض شهرداری، نظام مهندسی، بیمه، انشعابات، ساخت، پایان‌کار و تفکیک دقیقاً تعیین شود.

3. درصد سهم و نحوه تقسیم واحدها

   • صرفاً نوشتن «۵۰-۵۰» کافی نیست.

   • مشخص شود هر واحد، پارکینگ، انباری و مشاعات چگونه تقسیم می‌شود.

   • نحوه تقسیم در صورت تغییر متراژ یا تعداد واحدها نیز تعیین شود.

4. زمان‌بندی دقیق
   برای هر مرحله تاریخ مشخص بگذارید:

   • اخذ جواز

   • تخلیه و تخریب

   • شروع عملیات

   • اتمام اسکلت

   • سفت‌کاری

   • نازک‌کاری

   • اخذ پایان‌کار

   • صورت‌مجلس تفکیکی

   • انتقال سند

5. وجه‌التزام تأخیر
   برای هر تأخیر، مبلغ یا فرمول مشخصی تعیین شود؛ مثلاً تأخیر در شروع ساخت، تحویل، پایان‌کار یا انتقال سند. بهتر است مشخص شود وجه‌التزام مانع مطالبه سایر حقوق قراردادی نیست یا هست، چون این موضوع می‌تواند در اختلاف اهمیت زیادی داشته باشد.

6. تضمین واقعی از سازنده
   فقط چک شخصی سازنده همیشه کافی نیست. بسته به شرایط معامله می‌توان درباره مواردی مثل:

   • ضمانت‌نامه بانکی

   • چک یا سفته با شرایط دقیق

   • ضامن معتبر

   • وثیقه

   • وکالت محدود و قابل عزل در حدود مشخص
     توافق کرد.

7. وکالت‌نامه بسیار محدود
   اگر مالک قرار است به سازنده وکالت بدهد، حدود اختیارات دقیقاً مشخص شود. از دادن وکالت‌نامه کلی و بلاشرط خودداری کنید. مشخص شود سازنده حق فروش، انتقال، رهن یا ایجاد تعهد نسبت به ملک را دارد یا ندارد.

8. ممنوعیت انتقال یا واگذاری بدون اجازه
   اگر نمی‌خواهید سازنده قرارداد را به شخص دیگری واگذار کند، صریحاً بنویسید که انتقال تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات بدون رضایت کتبی طرف مقابل ممنوع است.

9. مشخصات فنی ساختمان
   یک پیوست فنی داشته باشید که در آن نوع و کیفیت مصالح، آسانسور، پنجره‌ها، کابینت، شیرآلات، سیستم گرمایش و سرمایش، کف‌پوش، نما، تأسیسات و سایر موارد مشخص شود. عبارت‌هایی مثل «متعارف» یا «در حد عالی» به‌تنهایی مناسب نیستند.

10. تغییر نقشه یا مصالح
    مشخص شود سازنده بدون رضایت کتبی مالک حق تغییر نقشه، تعداد واحدها، متراژ، کاربری یا مصالح توافق‌شده را ندارد؛ و مشخص شود تغییرات مجاز چه اثری بر سهم طرفین دارد.

11. مسئولیت خسارت به همسایگان و اشخاص ثالث
    مسئولیت حوادث کارگاه، خسارت به املاک مجاور، کارکنان، پیمانکاران و اشخاص ثالث و همچنین بیمه‌های لازم را مشخص کنید.

12. تکلیف کسری یا افزایش متراژ
    از ابتدا تعیین کنید اگر متراژ نهایی واحدها با نقشه یا قرارداد تفاوت داشت، نحوه محاسبه و تسویه چگونه خواهد بود.

13. تکلیف در صورت توقف یا نیمه‌کاره ماندن پروژه
    این بند بسیار مهم است. مشخص شود اگر سازنده کار را متوقف کرد یا ورشکسته/ناتوان شد:

    • مالک چه حقی دارد؟

    • قرارداد چگونه فسخ یا خاتمه داده می‌شود؟

    • تکلیف هزینه‌های انجام‌شده چیست؟

    • تضمین‌ها چگونه قابل وصول هستند؟

    • سازنده چه میزان خسارت باید بپردازد؟

14. شرایط فسخ
    موارد فسخ را دقیق و جداگانه بنویسید؛ مثلاً تأخیر بیش از مدت معین، انتقال غیرمجاز، ایجاد رهن یا تعهد غیرمجاز، توقف عملیات یا عدم ارائه تضمین.

15. مرجع حل اختلاف
    مشخص کنید اختلاف از چه طریقی حل می‌شود: دادگاه یا داوری. اگر داوری انتخاب می‌کنید، مشخصات و نحوه انتخاب داور جایگزین در صورت فوت، استعفا یا عدم امکان داوری نیز بهتر است روشن باشد.

16. صورت‌جلسه تحویل
    هنگام تحویل ساختمان، صورت‌جلسه‌ای شامل نواقص، کسری‌ها و مهلت رفع آنها تنظیم شود. بخشی از تعهدات مالی یا تضمین‌ها را نیز می‌توان تا انجام تعهدات نهایی، طبق توافق و قانون، نگه داشت.

یک نکته بسیار مهم

در قراردادهای ساخت‌وساز، بزرگ‌ترین ریسک معمولاً از بندهای کلی و ابهام در تعهدات ایجاد می‌شود. مثلاً «سازنده متعهد به ساخت ساختمان با بهترین مصالح است» بسیار ضعیف‌تر از پیوست فنی دقیق است که نوع، برند شامل بندهای ضد فروش مال، ضد انتقال به غیر، تضمین سازنده، تأخیر، فسخ، یا استاندارد و مشخصات مصالح را تعیین کند.

اگر قرارداد شما مشارکت در ساخت است، می‌توانم در مرحله بعد یک چک‌لیست کامل ۳۰ تا ۴۰ بندی برای قرارداد مشارکت در ساخت از طرف مالک بدهم، شامل بندهای ضد فروش مال، ضد انتقال به غیر، تضمین سازنده، تأخیر، فسخ، وکالت‌نامه و نحوه تقسیم واحدها.