لزوم تعیین کف و سقف برای نرخ اجاره بها

نرخ اجاره تابعی از قیمت مسکن، تورم و سودآوری بازارهای موازی است و یک سال اخیر متغیرهای اثرگذار بر بازار اجاره مسکن روند صعودی داشته‌اند. بررسی بازار نشان می دهد میزان افزایش قیمت اجاره بها در یکسال گذشته در مواردی به حدود ۵۰ درصد رسیده است. این روند در هفته های اخیر و با نزدیک شدن به فصل جابجایی مستاجران تشدید شده است. به عنوان مثال خانه ای که هفته گذشته ۱۰۰ میلیون پیش و ۳ میلیون تومان اجاره بها برای آن اعلام شده بود به ۱۰۰ میلیون ودیعه و ماهیانه ۳ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان رسیده است. این در شرایطی است که احتمال افزایش نسبی نرخ اجاره در تابستان ۱۳۹۷ وجود دارد. در این شرایط انتظار می رود تا نظارتی اساسی به بازار اجاره بها صورت گیرد. کارشناسان میزان افزایش قیمت اجاره بها را غیرمنطقی عنوان می کنند و معتقدند برای جلوگیری از تشدید فشار بر مستاجران باید کف و سقفی برای نرخ اجاره بها از سوی نهادهای مرتبط صورت گیرد.

بررسی بازار اجاره بها نشان می دهد روند افزایشی نرخ اجاره بها در سال جاری سرعت گرفته است. خانم جوانی که چندین ماه است به دنبال خانه ای برای اجاره در حوالی میرداماد است در گفتگو با خبرنگار حمایت می گوید: «اسفند ماه سال گذشته خانه ای ۱۳۵ متری ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه و ماهیانه ۳ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان اعلام شده بود و این در شرایطی است که در فروردین ماه قیمت همان خانه به ۱۲۰ میلیون تومان ودیعه و ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان اجاره رسیده است. »
آقایی نیز که به دنبال خانه ای برای اجاره در حوالی گیشا است در گفتگو با حمایت می گوید: «صاحبخانه قیمت اجاره بها را برای سال جدید یک میلیون تومان افزایش داده است و این در شرایطی است که این رقم در توان ما نیست.» وی در ادامه به کمیاب بودن خانه های با متراژ کوچک و در نهایت گران بودن آنها نسبت به متراژهای بالاتر اشاره می کند و می گوید: «این مساله باعث شده تا قیمت اجاره بهای مسکن با متراژهای کوچک با متراژهای دو برابر آن تفاوت چندانی نداشته باشد.» در حال حاضر مظنه اجاره بها در محله استاد معین با متراژ ۹۱ متر و پنج سال ساخت ۸۷ میلیون تومان به صورت رهن کامل است. در منطقه آپادانا واحد ۱۰۳ متری پنج سال ساخت ۱۵۰ میلیون تومان رهن و ۹۰۰ هزار تومان اجاره است. در منطقه نارمک واحدی ۳۰ متری، ۲۷ سال ساخت دو میلیون تومان پیش و ۲۰۰ هزار تومان اجاره ماهیانه دارد. همچنین در محله شوش نیز واحدی ۱۶۹ متری ۶۲ سال ساخت ۲۰ میلیون تومان پیش و ۵۰۰ هزار تومان اجاره دریافت می شود. درمحله امامت خانه ای ۷۸ متری ۳ سال ساخت ۵۰ میلیون تومان پیش و یک میلیون و ۸۰۰ هزار تومان اجاره دریافت می شود. در محله شمس آباد نیز واحدی ۶۶ متری ۱۴ سال ساخت ۴۵ میلیون تومان ودیعه و یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان اجاره دریافت می شود. در منطقه صادقیه واحدی۱۷۰ متری ۸ سال ساخت ۱۰۰ میلیون ودیعه و ۳ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان اجاره دریافت می شود. در ونک نیز واحدی۱۰۰ متری ۲۲ سال ساخت ۱۸۵ میلیون رهن کامل دریافت می شود.
رشد ۹.۳ درصدی به روایت بانک مرکزی
در این شرایط بانک مرکزی میزان رشد اجاره بهای مسکن در زمستان سال گذشته را ۹.۳ درصد اعلام کرده است.
براساس آمار این منبع رسمی، شاخص بهای اجاره مسکن در مناطق شهری ایران در سه ماهه چهارم سال ۱۳۹۶ به عدد ۱۱۲٫۶ رسید که نسبت به سه ماهه قبل معادل ۲٫۷ درصد و نسبت به سه ماهه مشـابه سال قبل ۹٫۳ درصد افزایش یافت.
همچنین متوسط شاخص بهای مسکن اجاری در سال ۱۳۹۶ نسبت به متوسط سال قبل ۸٫۳ درصد افزایش نشان می‌دهد. شاخص بهای اجاره مسکن در شهرهای بزرگ در سه ماهه چهارم سال ۱۳۹۶ بـه عدد ۱۱۲٫۵ رسید که نسبت به سه ماهه قبل برابر ۲٫۷ درصد و نسبت به سه ماهه مشـابه سال قبل ۹٫۴ درصد افزایش نشان می‌دهد.
بر این اساس متوسط شاخص مذکور در شهرهای بزرگ در سال ۱۳۹۶ نسبت به سال قبل معادل ۸٫۲ درصد افزایش داشته است.
پیش بینی افزایش قیمت اجاره
نرگس رزبان، کارشناس بازار مسکن در
بررسی روند بازار اجاره سال جاری با بیان اینکه پیش بینی می شود قیمت مسکن در تابستان با افزایش رو به رو باشد گفت: «با توجه به اینکه مکانیزم اجاره داری در کشورمان مبتنی بر شیوه‌ سنتی است و اکثریت قریب به اتفاق موجرین، افرادی هستند که مسکن را به عنوان یک دارایی و با انگیزه حفظ قدرت خرید پول و به عبارتی با انگیزه سفته بازی خریداری می کنند، طبیعی است که میزان اجاره بها در تراز سودآوری سایر بازارها، تورم و قیمت مسکن قرار خواهد گرفت.
وی خاطرنشان کرد: «در سالهای اخیر تولید مسکن از یک سو کاهش داشته و از سوی دیگر فزونی تولید در اواخر دهه ۸۰ و اوایل دهه ۹۰، پدیده افزایش تعداد خانه های خالی را به دنبال داشته است، بنابراین نمی توان قضاوت دقیقی از کمبود واحد اجاره ای در مجموعه بازار داشت، اما در سطح واحدهای کوچک متراژ با توجه به ساختار عرضه، با کمبود مواجه هستیم. در سال های اخیر بیش از ۵۰ درصد واحدهای مسکونی ساخته شده مساحت بیشتر از ۹۰ متر مربع داشته اند اما حداقل ۶۰ درصد معاملات خرید و اجاره به واحدهای کمتر از ۹۰ مترمربع اختصاص دارد که این نابرابری خود باعث رشد قیمت شده است.» رزبان همچنین به تاثیرگذاری عوامل روانی بر تعیین نرخ اجاره بها اشاره کرد و به ایسنا گفت: «عوامل روانی اغلب در سه ماهه دوم سال به دلیل تقارن با فصل نقل و انتقالات بروز می کند و در افزایش هیجانی اجاره بها اثرگذار است.»

نرخ های نجومی!
عبدالکریم حسین زاده، عضو کمیسیون عمران مجلس با تاکید بر اینکه افزایش نرخ اجاره بها در شرایط فعلی با هیچ منطقی سازگار نیست، گفت: «تعیین کف و سقف برای نرخ مسکن و اجاره بها یکی از ضرورت هایی است که از اعمال نرخ های نجومی جلوگیری می کند.»
وی با اشاره به آمار بانک مرکزی در خصوص رشد ۹٫۳ درصدی اجاره بها در ماه های اخیر، گفت: «افزایش اجاره بها در شرایط فعلی با هیچ منطقی سازگار نیست.»
نماینده مردم نقده و اشنویه در مجلس شورای اسلامی، با تاکید بر اینکه باید با بررسی بازار اجاره بها شاخص ها و مولفه های تاثیر گذار در رشد قیمت این حوزه مشخص شود، افزود: «اگر سازمان های مرتبط سامانه نظارت بر نرخ اجاره بها ایجاد نکنند، به طور حتم افزایش نرخ ها در این حوزه همزمان با روزهای آتی که فصل نقل و انتقالات است، آغاز می شود.»

حمایت