ضمانت اجرای انتقال سند بعد از فوت موکل

وکالت از جمله عقودی است که به موجب آن، شخصی به دیگری نیابت می دهد تا از جانب وی، امور مشخصی را به انجام برساند و در این قرارداد، شخصی که انجام اموری را به دیگری تفویض می کند، موکل و شخصی که نماینده یا نایب موکل در انجام امور است، تحت عنوان وکیل شناخته می شود.یکی از عقود مهمی که در قانون مدنی، پیش بینی شده، بیع یا خرید و فروش است که در خصوص اموال منقول و غیرمنقول انجام می شود. برای انعقاد قرارداد بیع یا خرید و فروش، لازم نیست حتما خود مالک، اقدام به انعقاد معامله و انتقال سند کند، بلکه می تواند برای انجام این امر، به شخص دیگری وکالت داده و در واقع، فرد دیگری را وکیل خود کند که به جای وی، اقدام به انعقاد معامله یا انتقال سند کند.علاوه بر این، مرسوم است که در حال حاضر، پس از خرید و فروش املاک به موجب مبایعه نامه، فروشنده به خریدار ملک وکالت می دهد تا به جای وی، به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و سند را به نام خودش، انتقال دهد؛ بدون اینکه نیاز به هیچ گونه حضوری از جانب موکل یا فروشنده باشد. در عمده موارد، چنین وکالتی به صورت وکالت بلاعزل داده می شود. وکالت بلاعزل در خصوص انتقال سند، به این معناست که موکل یا فروشنده نمی تواند اقدام به بر هم زدن عقد وکالت کند و به عبارت دیگر، عزل وکیل یا خریدار امکانپذیر نیست.با این حال، در مواردی ممکن است موکل یا فروشنده، پس از اعطای وکالت به وکیل، فوت کند. در این شرایط، این پرسش مطرح می شود که آیا انتقال سند بعد از فوت موکل، ممکن است یا خیر؟در پاسخ به این پرسش، باید گفت که طبق قانون مدنی، عقد وکالت، نوعی عقد جایز محسوب می شود. جایز بودن قرارداد وکالت، به این معناست که هم وکیل و هم موکل، می توانند با اراده خود، به عقد وکالت خاتمه دهند.
همچنین به موجب ماده ۶۷۸ قانون مدنی، عقد وکالت، با استعفای وکیل و همچنین، با فوت یا جنون هر یک از وکیل و موکل، از بین می رود و دیگر این وکالت نامه، اعتباری نخواهد داشت.بنابراین در پاسخ به این پرسش که آیا انتقال سند بعد از فوت موکل امکان پذیر است یا خیر، باید گفت که اصولا بعد از اینکه موکل فوت کند، قرارداد وکالت نیز به پایان می رسد. حتی اگر عقد وکالت، به صورت وکالت بلاعزل بوده باشد نیز به محض فوت موکل، اعتبار وکالت داده شده، خاتمه یافته و دیگر موکل نمی تواند به حق و اختیاری که به موجب سند وکالت نامه به وی داده شده است، استناد کند. به همین دلیل، انتقال سند بعد از فوت موکل، به لحاظ حقوقی، امکانپذیر نیست و در صورتی که کاشف به عمل آید که در زمان انتقال سند، موکل فوت کرده، ولی وکیل، سند را به شخص دیگری یا به خودش انتقال داده است، از این باب ، مسئولیت حقوقی و کیفری پیدا خواهد کرد. با این حال، ممکن است این پرسش مطرح شود که تکلیف مال خریداری شده چه می شود و آیا فوت موکل که مانع انتقال سند توسط وکیل می شود، منجر به از بین رفتن حقوق قانونی خریدار ملک می شود یا خیر؟ در پاسخ به این پرسش، باید گفت که اصولا زمانی که مالک یا موکل فوت می کند، حقوق قانونی وی، به ورثه اش منتقل می شود. به همین دلیل، در صورت فوت موکل، ورثه وی باید اقدام به انتقال سند کنند.

  ضمانت اجرای حقوقی  
بر اساس ماده ۲۴۷ قانون مدنی، معامله کردن مال دیگران، تنها در صورتی که امکانپذیر است که معامله کننده، ولی قهری، وصی یا وکیل دیگری بوده یا مالک، راضی به انجام آن باشد.حتی اگر مالک اصلی، باطنا رضایت به انجام معامله داشته باشد، باز هم معامله کردن اموال دیگران، بدون اجازه آنها یا داشتن سمت ولایت یا وکالت، نافذ نیست.چنین قراردادی را در اصطلاح حقوقی، قرارداد فضولی می نامند که به معنای آن است که معامله اموال دیگران، بدون رضایت یا داشتن سمت صورت گرفته است.اما در خصوص اینکه ضمانت اجرای حقوقی معامله فضولی یا انتقال سند توسط موکل بعد از فوت وکیل چیست، باید گفت که قرارداد مذکور، غیرنافذ خواهد بود و غیرنافذ بودن این قرارداد، بدان معناست که نیازمند تنفیذ یا رضایت مالک اصلی است و چون در این مورد خاص، مالک اصلی فوت کرده، ورثه وی، قائم مقام متوفی شده است و باید معامله انجام شده توسط فرد را، تنفیذ یا اجازه کنند.اما ممکن است ورثه به جای تنفیذ معامله، انتقال سند بعد از فوت موکل توسط وکیل را نپذیرفته و اصطلاحا، آن را رد کنند. البته اگر مبایعه نامه تنظیم یا ثمن معامله پرداخت شده باشد، ورثه قادر به رد آن نیستند.

 ضمانت اجرای کیفری  
بر اساس قوانین و مقررات جزایی، در صورتی که شخصی مال دیگری را بدون رضایت وی یا داشتن سمت مشخصی، از روی علم و آگاهی به تعلق آن به مالک، به فرد دیگری منتقل کند و در انجام این امر، سوء نیت داشته باشد، ممکن است بتوان علیه وی، بابت فروش مال غیر، شکایت کرد.انتقال مال غیر، به نوعی یکی از مصادیق جرم کلاهبرداری محسوب می شود که بر اساس قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا، اختلاس و کلاهبرداری، قابل مجازات خواهد بود. البته اگر قبل از انتقال سند توسط وکیل، مبایعه نامه تنظیم یا ثمن معامله پرداخت شده باشد، جرم انتقال مال غیر محقق نشده است.تفاوت جرم انتقال مال غیر با معامله فضولی، در داشتن سوء نیت و توسل به وسایل متقلبانه برای انتقال سند به نام دیگری است.
به این معنا که مرتکب باید با علم به اینکه مال موضوع انتقال، متعلق به فرد دیگری است، اقدام به انجام این کار کرده باشد.بنابراین در صورتی که موکل، که اقدام به انتقال سند بعد از فوت موکل می کند، سوءنیتی در انجام این امر نداشته باشد، نمی توان وی را به دلیل جرم انتقال مال غیر، به مجازات فروش مال غیر محکوم کرد .اما در خصوص اینکه ضمانت اجرای کیفری انتقال سند بعد از فوت موکل چیست، باید به مجازات کلاهبرداری، مذکور در قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا، اختلاس و کلاهبرداری مراجعه کرد که بر اساس ماده یک این قانون، این مجازات شامل حبس مرتکب از یک تا ۷ سال، جزای نقدی معادل مالی که به دست آورده و همچنین، رد مال به صاحب آن است.