نحوه تجمیع ساختمانها در محدوده شهری

  مراحل تجمیع در بافت‎های فرسوده
در صورت درخواست تجميع قطعات از سوي مالکان (به ويژه در بافت‎هاي فرسوده شهر) و مشروط به رسيدن به حداقل نصاب مساحت قطعه حاصل از تجميع (از زمان ابلاغ اين طرح تا پايان سال 1390-200 مترمربع، از ابتداي سال 1391 تا پايان سال 1395-250 مترمربع، از آغاز سال 1396 تا پايان سال 1400، 300 مترمربع و از آغاز سال 1401 به بعد 500 مترمربع)، به ازاي هر قطعه مازاد بر يک، 20 درصد و به نحوي که مجموع اين افزايش تراکم، از يک طبقه تجاوز نکند، تراکم تشويقي تعلق خواهد گرفت.
تجميع اراضي به ويژه در بافت‎هاي فرسوده مسكوني، با اعمال سياست‎هاي تشويقي از جمله کاهش عوارض تراکم تا سقف تراکم ساختماني مجاز (مابه‎التفاوت تراکم پايه مالي و تراکم ساختماني مجاز)، حمايت مي‌شود كه نحوه و ميزان آن توسط شوراي اسلامي شهر تهران، تعيين مي‌شود.
در محلات، بافت‎ها يا عرصه‎هايي که به هر علت، امکان تأمين پارکينگ در ساختمان‎هاي مسکوني موجود و احداثي وجود ندارد، شهرداري تهران موظف است، ترتيبي اتخاذ کند تا در کنار عرصه‎هاي مذکور و در فاصله‎هايي تا شعاع 250 متر، پارکينگ‎هاي عمومي و ترجيحا به صورت مشاعي و با حق انتقال و واگذاري به اشخاص جهت پلاک‎هايي که طبق ضوابط قابليت تأمين پارکينگ ندارند، با مشارکت بخش خصوصي و مصرف‎کنندگان محلي ايجاد و احداث شود.
پيش‎بيني محل احداث پارکينگ‏هاي عمومي مورد نياز شهر به عنوان يکي از فضاهاي خدمات عمومي شهر به ويژه در کنار رينگ‎هاي شهري و مراکز و گستره‎هاي کار و فعاليت (خصوصا در مقياس منطقه‎اي و فرامنطقه‎اي)، در يک نقشه مستقل در طرح تفصيلي الزامي است. شهرداري موظف است در جهت احداث پارکينگ‎هاي مذکور با مشارکت بخش خصوصي و طبق ضوابط مصوب کميسيون ماده (5) شهر تهران در برنامه‎ای مشخص اقدامات لازم به عمل آورد. نحوه تملک يا آزادسازي عرصه اين فضاها يا مشارکت با مالکان اين‎گونه کاربري‎ها، در اجراي اين بند طبق ضوابط و مقررات حاکم بر فضاهاي خدمات عمومي واقع در طرح‎‌هاي مصوب خواهد بود.

  حفـاظت از ميـراث تاريخي هنگام تجمیع
حفاظت از آثار تاريخي، فرهنگي و معاصر شهرها، شامل حفاظت از کليه آثار ثبت‎شده و کليه آثاري که در آينده ثبت خواهند شد و رعايت حريم مجموعه ثبت‎شده داراي حريم، الزامي بوده و هرگونه تغییر در عرصه آثار مذکور منع قانونی دارد.
در این راستا هنگام درخواست تجمیع، یکی از نکاتی که باید ملحوظ نظر واقع شود، حفاظت از آثار معماري معاصر است و اینکه هرگونه مداخله در حدود 2 هزار و 300 خانه مسکوني واجد ارزش با هماهنگي شهرداري و ميراث فرهنگي و گردشگري صورت خواهد گرفت. همچنین تغيير در نماي ابنيه ارزشمند تاريخي ممنوع، و هرگونه اقدام براي ايمن ‎سازي اين ابنيه و تغييرات در داخل بنا، منوط به مجوز سازمان ميراث فرهنگي و گردشگري است.
شایان توجه است که ضوابط ساخت‎وساز شامل مرمت، احيا، بهسازي، نوسازي و بازسازي، در کليه آثار و محوطه‎هاي تاريخي و فرهنگي ثبت‎شده توسط سازمان ميراث فرهنگي، از جمله پلاک‎‌هاي واقع در زير پهنه‎هاي مسکوني ارزشمند تاريخي تابع ضوابط و مقررات مصوب ميراث فرهنگي است.
بنابراین هرگونه ساخت‎وساز در مجاورت يا حريم آثار ثبت‎شده، با کسب مجوز و رعايت ضوابط و مقررات سازمان ميراث فرهنگي و گردشگري، مجاز است.

  تجمیع حدود ملک
به گزارش بخش فرهنگی قوه‎قضاییه، به منظور تسریع بیشتر در کار مراجعان و جلوگیری از مکاتباتی که ممکن است برای متقاضیان ایجاد مشکل کند، به کلیه مدیران ثبت مناطق و شهرستان‎ها و نیز واحدهای ثبتی که اختیار امضای اسناد مالکیت و ثبت دفتر املاک را دارند، اجازه داده شده در مواردی که دو یا چند پلاک که در اثر ساختمان یا لااقل دیوارکشی به صورت واحدی درآمده باشد یا قطعاتی که وصل به هم باشد و با رعایت مقررات مربوط و در نظر گرفتن شرایط این دستور مالک تقاضای تجمیع کند و یا مالک یا مالکان املاک مزبور، سهام مشاعی برابر در املاک مورد تجمیع داشته باشند و با تسلیم اسناد مالکیت صادره قصد تجمیع حدود داشته باشند و انجام تقاضا به هیچ وجه مخالف مقررات جاری نبوده و موجب تضییع حق و تعارض و تولید اختلافی نشود و ملک در بیع شرط یا وثیقه و بازداشت نباشد و ترسیم نقشه و تنظیم صورت‎‌مجلس که متضمن حدود تجمیع شده باشد، مشروط بر اینکه تجاوزی به مجاورین، کوچه‎ها و معابر و اموال عمومی نشود و حدود تجمیعی با حدود املاک مجاورین از هر حیث مطابق و با دفتر املاک نیز تطبیق کند، دستور اصلاح و تجمیع را با بایگانی کردن اسناد مالکیت اولیه و صدور سند مالکیت جدید صادر کرده و مراتب را با در نظر گرفتن کلیه مقررات مربوط در دفتر املاک توضیح دهند. ضمنا تذکر می‎دهد پلاک‎هایی که حدود آنها به کوه یا نظایر آن محدود شده از شمول این دستور خارج است. بدیهی است این اجازه مانع نظارت کامل مدیران مناطق برحسن جریان نخواهد بود.
تجمیع حدود دو یا چند پلاک که اجازه ثبت در دفتر املاک و صدور سند مالکیت آن به مدیران ثبت مناطق و شهرستان‎ها و واحدهای ثبتی داده شده، در صورتی است که اختیار امضای اسناد مالکیت و ثبت املاک را داشته باشند که در عمل مستلزم توجه و بررسی کلی و همه‎جانبه وضعیت پلاک‎ها و شرایطی است که برای تجمیع حدود لازم است.
این شرایط عبارتند از:
1ـ هرگاه پلاک‎های مورد تجمیع دارای مالکان مشاعی باشند مالکان باید سهام مشاعی برابر در پلاک‎های مورد تجمیع داشته باشند.
2 ـ هیچ یک از پلاک‎های مورد تجمیع در قید اسناد شرطی یا رهنی نباشند.
3 ـ هیچ یک از پلاک‎های مورد تجمیع در قید بازداشت نباشند.
4 ـ اسناد مالکیت پلاک‎های مورد تجمیع از نظر مساحت و حدود مطابق دفتر املاک باشند.
بدین معنی چنان که به دلایلی از قبیل طرح تعریض گذر یا اشتباه در مساحت اولیه و یا وجود اضافه مساحت در پلاک و یا عدم تطبیق با مجاورین و یا هر علت دیگر سند مالکیت یا محل تطبیق نکند بدوا باید با رعایت مقررات مربوط درخصوص هر مورد نسبت به اصلاح سند مالکیت اقدام و پس از اصلاح و تطبیق کامل اسناد مالکیت صادره با محل و مجاورین، نقشه‎بردار و نماینده ثبت نسبت به تهیه کروکی تجمیع حدود و گزارش اقدام كنند و در مواردی که اسناد مالکیت صادره فاقد مساحت و طول ابعاد است دقت کافی به عمل آید و با کنترل دقیق مجاورین و توجه به طول ابعاد آنها و حصول اطمینان از عدم تجاوز و تضییع حق مجاورین و شوارع، مساحت و طول ابعاد برای سند مالکیتی که فاقد مساحت و طول ابعاد بوده است تعیین شود، سپس نسبت به تجمیع حدود با سایر پلاک‎ها اقدام شود. به همین دلیل در مواردی که حدود پلاک به مسیل یا کوه یا آبریز کوه یا اراضی ملی یا اراضی دولتی محدود است از شمول این دستور خارج و برای تجمیع حدود چنین پلاک هایی باید مراتب به اداره کل ثبت استان گزارش و طبق دستور عمل شود. در چنین حالت‎های خاصی تعیین مرز بین اراضی ملی و دولتی و یا تعیین حد مسیل‎ها و بسترها با اراضی مورد مالکیت اشخاص باید با حضور نمایندگان دستگاه مربوط و با بررسی نقشه های هوایی و سوابق موجود در ثبت و مدارک و مستندات قانونی باشد. به طوری که بیم هیچ گونه تعدی و تجاوز به اراضی ملی و دولتی فراهم نباشد.
5 ـ پلاک‎های مورد تجمیع کاربری یکسان داشته باشند لذا چنانچه قطعه زمینی با کاربری مسکونی در مجاورت پلاک دیگری قرار گیرد که کاربری مسکونی ندارد با وجود تمام شرایط دیگر با هم قابل تجمیع نخواهند بود.
6 ـ وضعیت مکانی پلاک‎های مورد تجمیع به نحوی باشد که بتوان بدون در برگرفتن پلاک‎های مجاور و معابر آنها در یک محدوده کادر کرده یا اصطلاحاً پلاک‎های تجمیع‎شده بتوانند با هم کاملاً موزاییک شده و فاصله ای بین آنها نباشد.
7 ـ تجمیع حدود با رعایت مفاد ماده 106 قانون مدنی و حفظ حقوق ارتفاقیه که برای مالك در املاک مجاور یا برای املاک مجاور در ملک مورد تجمیع وجود دارد صورت می‎گیرد.