مراحل معامله املاک موروثی

 رویت گواهی انحصار وراثت
مهمترین سند در انجام معاملات موروثی، گواهی انحصار وراثت و تطبیق آن با شناسنامه متوفی است.
برای اطمینان بیشتر، پیگیری و استعلام از اداره ثبت احوال جهت شناسایی وراث احتمالی دیگر متوفی، پیشنهاد می‎شود.

 بررسی وراث صغیر
قبل از معامله، اسناد هویتی فروشندگان از قبیل شناسنامه و کارت ملی بررسی شود تا اگر فروشندگان به سن قانونی نرسیده باشند (که به صورت متعارف ۱۸ سال سن قانونی ملاک عمل است) بنا بر قانون از تصرف در اموال و حقوق مالی خود ممنوع خواهند بود و ولی یا قیم آنها حق معامله خواهند داشت و از آنجایی که قیم نیز مجاز به فروش اموال غیرمنقول صغیر نیست، باید مجوز فروش اموال را از دادستان اخذ کند.
بنابراين خريدار ‌باید یس از احراز هویت قیم علاوه بر قيم‌نامه، مجوز واحد سرپرستی دادسرا مبنی بر اذن فروش ملک صغير را نيز مطالبه و بررسی کند.

 بررسی وصیت‎نامه متوفی
حتما بررسی شود که مورد معامله قبلا توسط متوفی مورد وصیت قرار نگرفته باشد. چرا که هر شخصی می‎تواند طی وصیت‎‎نامه، یک‎سوم از اموال خود را به دیگری منتقل کند.

 معرفی وکیل توسط وراث برای فروش مورد معامله
به گزارش گروه حقوقی برهان، در صورتی که یک یا چند نفر از وراث برای فروش مورد معامله وکیل معرفی کنند، ضرورت دارد موارد ذیل حتما مورد بررسی قرار گیرد:
وکلا باید وکالت‌نامه رسمی و معتبر داشته باشند. دست‌نوشته یا تعیین وکیل به صورت تلفنی و شفاهی به هیچ عنوان قابل پذیرش نیست.
وکالت‌نامه حتما باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده و کاملا قانونی باشد.
وراثی که در کشور حضور ندارند، باید وکالت‌نامه وکیل خود را در یکی از کنسول‌گری‌های خارج از ایران تنظیم کنند.
برای انجام معاملات، اختیارات وکیل بررسی شود. وکیل باید هم اجازه فروش و هم اجازه دریافت پول ملک معامله‎شده را داشته باشد. در صورتی که این دو اجازه بررسی نشود، ممکن است وارث بعد از مدتی مدعی شوند که در وکالت‌نامه اجازه دریافت پول را به وکیل خود نداده‌اند و تبعا مشکلاتی برای خریدار ایجاد شود.

 موافقت همه وراث
حتما باید هنگام تنظیم مبایعه‎نامه، همه وراث یا وکلای آنها حضور داشته باشند و مبایعه‎نامه را امضا کنند.

 پرداخت مبلغ مورد معامله یا ثمن به همه وراث
لازم است سهم تمامی وراث به طور کامل پرداخت شود و ضرورت دارد خريدار سهم تک تک وراث را به خودشان پرداخت کند تا بعدا کسی مدعی حقی نشود.

 بررسی مفاصا حساب مالیاتی متوفی
طبق قانون وراث باید حداکثر تا ۶ ماه، اظهارنامه مالیات بر ارث را ارائه کنند تا اداره مالیات با توجه به دارایی‌های منقول و غیرمنقول متوفی، بررسی‌های لازم را انجام دهد و بدهی‌های مالیاتی شخص فوت‎شده را اعلام کند تا مفاصا حساب مالیاتی صادر شود. 
بنابراین حتما بررسی کنید ملکی که قرار است معامله کنید در فهرست اموال متوفی در این مفاصاحساب باشد و اگر در فهرست نبود، از انجام معامله خودداری کنید.
در نهایت اینکه به منظور پيشگيری از مشکلات احتمالی در املاک موروثی، توصيه می‌شود که در مبایعه‌نامه تنظیم‎شده بين وراث و خريدار، شماره و مشخصات و مرجع صدور تمامی مدارک و مستندات اعم از شماره سريال سند مالکيت ملک مورد معامله، گواهي حصر وراثت، مفاصا حساب ماليات بر ارث، قيم‌نامه، وکالت‌نامه، وصيت‌نامه، پايان‎کار شهرداری، مجوز صادره از واحد سرپرستی دادسرا مبني بر تجويز فروش ملک صغير و مواردی از این دست درج شوند.حمایت