قوانین مرتبط با پیشخرید آپارتمان

  اطلاعات هویتی و سمت فروشنده
اولین لازمه تنظیم قرارداد پیش‏خرید یا فروش آپارتمان، مقدمه و هویت طرفین قرارداد است که ابتدا در قسمت مقدمه مشخص می‌شود که قرارداد پیش‎رو در چارچوب چه قوانینی، برای مثال مواد قانون مدنی، قانون تملک آپارتمان‌ها و قانون و آیین‎نامه اجرایی قانون پیش‎فروش ساختمان، قرار دارد و نیز سمت فروشنده به‎عنوان یک طرف قرارداد مشخص می‌شود.
برای مثال اگر فروشنده مالک زمین است و نسبت به سهم خویش قصد پیش‎فروش دارد، صراحتا قید شود و همینطور اگر فروشنده، سازنده یا مشارکت‎کننده در ساخت بناست، مشخص شود. همچنین پیش از تنظیم اطلاعات هویتی طرفین قرارداد، قرارداد ساخت بنا به‏عنوان جزء لاینفک قرارداد پیش‎خرید یا فروش آپارتمان ضمیمه شود. به این دلیل که ممکن است در آن قرارداد طرفین اعم از مالک زمین یا سازنده، از پیش‎فروش واحد‌ها منع شده باشند که در این صورت هرگونه پیش‎فروش یا پیش‎خرید آپارتمان ماهیتی فضولی داشته و خریدار را با مشکلات بعدی مواجه خواهد کرد.
لازم به ذکر است که اگر فروشنده مالک ملک یا سازنده آن است، قرارداد ساخت بنا را بررسی کنند که مطابقت با تقسیم واحدها، واحد پیش‏خریدشده مطابق با سهم آنهاست.
ذکر دقیق اطلاعات هویتی طرفین قرارداد در بخش بعدی قرارداد پیش‎فروش یا پیش‎خرید آپارتمان ذکر می‌شود؛ خریداران حتما قرارداد مشارکت در ساخت بنا و سند ملک مربوطه را ملاحظه کنند تا مشخص شود اطلاعات هویتی شخص فروشنده به‎عنوان یکی از آنها (مشارکت کننده در ساخت یا مالک زمین) مطابقت دارد.

 مشخصات ملک (مورد معامله)
پیش‎خریداران آپارتمان در بخش بعدی باید مشخصات و ویژگی‌های ملک را صراحتا و جامع مطابق با قرارداد مشارکت در ساخت بنا در قرارداد پیش‏خرید یا پیش‎فروش آپارتمان ذکر کنند؛ از جمله این الزامات مساحت، طبقه، واحد و شماره ثبت ملک مد نظر است که باید قید شده و ملحقات آن از جمله پارکینگ با ذکر جزییات، انباری، اشتراکات آب، برق، گاز، تلفن، و سایر امکانات پیش‎بینی‎ شده و لحاظ شود.
در همین بخش به ویژگی‌ها و الزامات کلی آپارتمان از جمله کاربری زمین (مسکونی، اداری و تجاری)، زیربنای کل ساختمان، تعداد طبقات، واحدها، نوع مصالح مصرفی و سایر ویژگی‌های کلی بنا که مطابق با قرارداد مشارکت در ساخت بنا باشد، باید توجه شود. البته مشروط بر اینکه در قرارداد مشارکت چنین ویژگی‌هایی قید شده باشد. در غیر این صورت صراحتا در قرارداد پیش‎فروش یا پیش‎خرید آپارتمان ذکر شود تا اسیر فروش مال غیر و واهی قرار نگیرید.

 بهای ملک و نحوه پرداخت آن
به گزارش خبرگزاری صدا و سیما، بخش دیگری که پیش‎خریداران آپارتمان باید مدنظر قرار دهند، بهای واحد پیش‎خریدشده و نیز نحوه پرداخت آن مبلغ است. بدواً بندی در خصوص قیمت واحد مزبور با تمام ویژگی‌های آن که پیش‌تر بیان شد، تقویم و ارزیابی می‌شود و در بند‌های دیگر منطقا و اصولا ایجاب می‌کند که پیش‎خریدکنندگان با عنایت به روند احداث بنا به صورت مرحله‌ای، اقساطی تعیین و در هر مرحله پرداخت شود و همچنین مبلغی را که عموماً یک‎پنجم کل مبلغ واحد است، به منظور تنظیم سند رسمی در نظر گرفته شود.
البته می‌توان ضمانت اجرایی برای طرفین قرارداد به منظور نقض تعهدات مالی پیش‎بینی‎شده در نظر گرفت. از جمله اگر اقساط پرداخت نشد، فروشنده حق فسخ یا اخذ دیرکرد (وجه التزام) به ازای روز را داشته باشد و همچنین در صورتی که فروشنده مطابق با تعهدات قراردادی در ساخت بنا نسبت به مراحل پیش‎بینی‎شده در تکمیل آن، اقدام نکرد، پیش‎خریداران حق فسخ یا اخذ وجه التزام از بابت تأخیر ایجادشده را داشته باشند.
نسبت به تنظیم سند رسمی در دفترخانه نیز، تاریخ و دفترخانه به‎خصوصی تعیین شده و نیز ذکر شود که فروشنده دارای وکالت از طرف مقابل خویش است یا خیر؟ و در صورت وجود وکالت‎نامه شماره و مورد وکالت در قرارداد پیش‎خرید یا پیش‎فروش آپارتمان قید شود.
 تعیین تاریخ تحویل آپارتمان
پیش‎خریداران آپارتمان باید به تاریخ تحویل آپارتمان توجه ویژه‌ای داشته باشند؛ در قرارداد پیش‎فروش یا پیش‎خرید آپارتمان، در ماده تاریخ تحویل آن، با عنایت به قرارداد مشارکت در ساخت بنا که تاریخ اتمام پروژه مشخص شده، به صراحت تاریخ تحویل آپارتمان تعیین شود و تأکید می‌شود از تعهداتی از قبیل قید در مدت زمان کوتاه یا حتی عدم قید مدت، به طور جدی پرهیز شود تا از بروز مشکلات بعدی پیشگیری شود. حال پیش‎خریداران آپارتمان در جهت تأخیر تحویل آپارتمان در زمان مقرر، می‌تواند ضمانت اجرایی از قبیل وجه التزام روزانه تأخیر در تحویل یا چک تضمین تحویل تعیین شود.

 تاریخ تنظیم سند
پس از قید تاریخ دقیق تحویل آپارتمان، باید پیش‎خریداران به تاریخ تنظیم سند نیز اهمیت بسزایی دهند؛ بدین نحو که فروشنده (در مقام مالک یا سازنده) با عنایت به اخذ مستنداتی از قبیل پایان کار، استعلامات سند تفکیکی، پرداخت عوارض و دارایی و … در تاریخ مشخصی در دفترخانه حاضر شوند تا به منظور تنظیم سند آپارتمان به نام پیش‌خریداران اقدام کنند.
البته عموماً فروشندگان زیر بار چنین تعهدی نخواهند رفت. اما به منظور پیشگیری از عواقب احتمالی در جهت عدم تنظیم سند، قید چنین تعهدی الزامی است.
البته ممکن است فروشنده در مقام سازنده بنا باشد و اگر در تنظیم سند به غیر وکالت دارد، به این نکته نیز در این ماده صراحتا اشاره شود. حال ضمانت اجرای عدم تنظیم سند در تاریخ مشخص‎شده مطابق با بخش پیشین می‌تواند وجه التزام عدم حضور در دفترخانه یا چک تضمین تنظیم سند به مبلغ مشخص باشد تا پیش‎خریداران با آسودگی خاطر نسبت به پیش‏خرید آپارتمان اقدام کنند.

 ارائه مستندات تنظیم پیش‎خرید آپارتمان
پیش‌فروشندگان ملزم به ارائه مستندات ذیل در جهت تضمین خاطر و آگاهی پیش‎خریداران هستند:
سند رسمی مالکیت به نام پیش‎فروشندگان یا قرارداد مشارکت در ساخت بنا که در ازای سرمایه‎گذاری در ساخت بنا، حق پیش‎فروش واحد‌های مشخصی را دارا باشند؛ پروانه ساخت بنا و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد بالاخص واحد پیش‎خریدشده.
بیمه‎نامه در قبال خسارات ناشی از عیوب بنا و نیز عدم رعایت ضوابط قانونی در برابر پیش‎خریداران و اشخاص ثالث.
در صورتی که پی‎ریزی ساخت بنا انجام شده است، تأییدیه مهندس ناظر بنا مبنی بر پایان عملیات پی‎ریزی. استعلامیه اداره ثبت اسناد و املاک مبنی بر عدم بازداشت یا فروش ملک مورد احداث بنا. وکالت‎نامه تنظیمی میان مالک بنا و سازنده، در صورتی که سازنده، واحد‌های مربوطه را پیش‎فروش ‌کند. لازم به ذکر است حتما قرارداد پیش‎خرید یا پیش‎فروش آپارتمان را نزد یکی از دفاتر اسناد رسمی ثبت کنید تا ماهیت اسناد رسمی پیدا کند.

 نکات مهم مورد نیاز
در صورتی که پیش‎خرید آپارتمان از سوی بانک محال‎علیه دارای وام است و وام اخذشده بلاواسطه به حساب پیش‌فروشنده واریز می‌شود، حتما رسید وام پرداختی به پیوست قرارداد پیش‎خرید یا پیش‎فروش آپارتمان ضمیمه و رسید اخذ شود.
در صورتی که پس از ساخت بنا محرز شود پیش‎فروشنده مطابق با مصالح و تجهیزات پیش‎بینی‎شده در قرارداد مشارکت در ساخت بنا که به رؤیت پیش‎خریداران رسیده است، عمل نکرده باشد، در قرارداد پیش‎فروش یا پیش‎خرید قید شود. در این صورت با جلب نظر کارشناس و تقویم مابه‎التفاوت مصالح به‎کاررفته، پیش‎فروشنده ملزم به پرداخت اجرت‎المثل آن شود.
مقرر شود که پس از انجام تمامی تعهدات قرارداد پیش‎فروش یا پیش‎خرید آپارتمان از جمله پرداخت کلیه مبالغ مورد تعهد پیش‎خریداران و نیز تحویل و تنظیم سند به نام پیش‎خریداران از سوی پیش‎فروشنده، قرارداد پیش‎فروش یا پیش‎خرید از درجه اعتبار ساقط شود.
ماده‌ای تحت عنوان شرط حل‌وفصل اختلافات در نظر گرفته شده و در آن با تراضی طرفین قرارداد پیش‌خرید یا پیش‎فروش، داور مرضی‎الطرفین تعیین شود که در صورت حدوث اختلاف، مورد مطروحه را به آنها ارجاع داده تا اختلاف را حل و فصل کنند و در صورت عدم توانایی در ایجاد سازش یا عدم اتباع یکی از طرفین از رأی داور، موضوع را به مراجع صالح قضایی ارجاع دهند.حمایت