قرارداد مشارکت در ساخت

با گذشت زمان به خصوص در کلانشهرها، ساختمان ها رو به فرسایش می‌روند که این امر سبب می‌ شود مالکان به فکر تخریب ساختمان قبلی و احداث آپارتمان جدید بیفتند.اما ممکن است مالکان، سرمایه اولیه برای ساخت آپارتمان را نداشته باشند که در این صورت، مالک باید به سازنده ها یا مجریان طرح مراجعه کند تا آنها با هزینه خود اقدام به ساخت آپارتمان های جدید کرده و در آپارتمان نهایی با مالکان شریک شوند.برای اینکه روابط بین مالک و سازنده به درستی تنظیم شود و در چارچوبی قانونی قرار بگیرد، طرفین باید قراردادی به نام قرارداد مشارکت در ساخت منعقد کنند.دلیل لزوم انعقاد چنین قراردادی این است که اولا، از بروز اختلافات بعدی که ممکن است بین آنها رخ دهد، جلوگیری می شود، ثانیا، در صورت بروز اختلاف، طرفین این امکان را دارند که با استناد به قرارداد مشارکت در ساخت، بتوانند دعوی مربوط به آن را در مراجع قضایی پیگیری کنند.

  قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
عقد مشارکت در ساخت از جمله قراردادهای خصوصی است که در ذیل ماده 10 قانون مدنی قرار می‌ گیرد؛ این عقد از ترکیب چند عقد معین تشکیل شده است.در عقد مشارکت در ساخت، مالک یا مالکان سرمایه خود را که همان ملک است و می تواند زمین یا خانه کلنگی باشد، در اختیار شخص یا اشخاصی دیگر به عنوان سازنده قرار می دهند؛ در نتیجه سازندگان با هزینه خود اقدام به ساخت آپارتمان مطابق با قرارداد منعقده بین طرفین می‌ کنند و در آخر، طرفین در آپارتمان احداثی شریک می‌ شوند. 

 موارد قانونی مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت
در قرارداد مشارکت در ساخت منعقدشده بین مالک و سازندگان، باید تعهدات طرفین و ضمانت اجرای عدم انجام آنها، مدت قرارداد، موضوع دقیق قرارداد، آورده های دو طرف، نسبت سهم طرفین (سهم الشرکه)، تمام هزینه ها و … به طور دقیق ذکر شود تا روند فعالیت آنها مسیر قانونی داشته باشد و از اختلافاتی که ممکن است بین طرفین پیش بیاید، جلوگیری شود.
 تعهدات مالکان تقدیم ملک و ذکر جزییات مربوط به آن، تعهد اصلی مالک است. علت تاکید بر ذکر جزییات و ویژگی های مربوط به ملک این است که تعیین ارزش گذاری این آورده با مالک بوده است و اگر به درستی انجام نشود، سبب بروز اختلافاتی بین طرفین شده که در تعیین تکلیف و فسخ قرارداد بسیار مؤثر خواهد بود.

 تعهدات سازندگان (مجری طرح)
سازندگان وظیفه پیشبرد پروژه ساختمانی، پرداخت هزینه ها و اداره پروژه را دارند. بنابراین نسبت وضوح تعهدات سازندگان در این عقد نسبت به تعهد مالک بسیار کمتر است؛ بنابراین ذکر دقیق هزینه ها، از بروز اختلافات بعدی که ممکن است به وجود آید جلوگیری می کند.این هزینه ها شامل هزینه های ساختمانی پروژه، هزینه های اداری، هزینه بلاعوض که مربوط به اجاره بهای ملکی است که مالکان در زمان ساخت در آن سکونت خواهند کرد، (زیرا معمولا ملکی که مالکان در آن سکونت دارند در این عقد به عنوان آورده تقدیم می‌ شود)، پرداخت تمامی جرایم مربوط به ملک مانند کمسیون ماده 100، هزینه شهرداری ها و … است.

 مدت قرارداد
مدت زمان اجرای قرارداد از زمان اخذ مجوز ساخت و بهره برداری و تحویل باید به صورت کاملا دقیق ذکر شود که شامل تاریخ، روز، ماه و سال است.همچنین مالکین موظف هستند زمان تحویل ملک به سازنده را در قرارداد به طور کامل مشخص کنند.

 نسبت سهم طرفین
اصطلاحا به سهم هر یک از طرفین در عقود مشارکت در ساخت، سهم الشرکه می گویند.در قرارداد، سهم مالک از کل ملک باید مشخص شود.معمولا نحوه تعیین سود در این عقود به صورت 55 درصد برای مالک و 45 درصد برای سازنده است.اما به طور کلی تعیین میزان سهم طرفین براساس توافق آنها بوده که این موضوع از مواردی مانند عرف نیز اثر خواهد گرفت.تعیین ارزش گذاری ملک در تعیین سهم طرفین بسیار اثرگذار است؛ بنابراین بهتر است از نظر متخصصان یا کارشناسان برای تعیین ارزش ملک استفاده شود تا از بروز اختلافات بعدی جلوگیری به عمل آید.در صورتی که در میزان ارزش آورده یکی از طرفین اشتباهی صورت بگیرد، در این صورت طرف زیان دیده می تواند با استناد به خیار غبن، قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ کند. البته این موضوع در صورتی است که اسقاط کافه خیارات از قبل صورت نگرفته باشد.

 چگونگی انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت
نحوه انتقال سند و سهم سازنده در قرارداد های مشارکت در ساخت توسط مالک، یکی از موضوعات بسیار مهم در این قراردادهاست. انتقال سند در این قراردادها بر اساس سه حالت رخ خواهد داد: حالت اول: بر اساس توافق بین مالک و سازنده، آورده ابتدا به سازنده منتقل می‌ شود و بعد از آن بر مبنای چک تضمینی که به مالک داده می‌ شود، در انتهای عملیات ساخت، ملک نهایی بر اساس سهم الشرکه به مالک منتقل می‌ شود که انجام این روند براساس توافق، ممکن است به صورت عکس باشد.حالت دوم: در این حالت، ممکن است طرفین انتقال سند را منوط به انجام مراحل کنند. به این صورت که طرفین توافق می‌ کنند با انجام مراحل هر بخش، مثلا با اتمام اسکلت بندی ساختمان، دو دانگ طی تنظیم سند رسمی به سازنده منتقل شود.حالت سوم: در این مرحله مالک به سازنده یک وکالت بلاعزل می‌ دهد. سازنده به عنوان طرف دوم قرارداد با رسیدن پروژه به مرحله مشخصی با استفاده از این وکالت، اقداماتی در جهت تنظیم سند رسمی انجام خواهد داد.

 حل و فصل اختلافات از طریق داوری در قرارداد مشارکت در ساخت
بروز اختلاف و راه فصل آن، موضوع بسیار مهمی در تمامی انواع قراردادهاست که باید به آن پرداخته شود. لذا طرفین باید برای چنین مسایلی تدابیری از قبل در نظر بگیرند.یکی از شیوه های حل و فصل اختلافات که اخیرا بسیار مرسوم شده، حل و فصل اختلافات مرتبط با قراردادها از طریق داوری است.در قراردادهای مشارکت در ساخت بهتر است که طرفین قرارداد در هنگام انعقاد عقد، ذیل یکی از بندها مشخص کنند که کلیه اختلافات مربوط به این قرارداد از طریق داوری حل و فصل شود.همچنین نام داور را به صورت صریح در قرارداد ذکر کنند، اختیارات او را تعیین کرده و برای طرفین مشخص کنند که رای صادره از این داور یا دیوان داوری برای طرفین لازم الاجرا خواهد بود.