شرایط الزام به تعمیر ساختمان مشاعی

شرایط الزام به تعمیر ساختمان مشاعی
یکی از دعاوی موجود در محاکم را می‎توان تقاضای خواهان برای الزام به تعمیر ساختمان مشاعی دانست. اما این پرسش مطرح می‎شود که الزام به تعمیر ساختمان مشاعی در چه مواردی قابل طرح است؟
مطابق مقررات قانون مدنی، در صورتی که یک ملک متعلق به دو یا چند مالک باشد، از آن به‎عنوان ملک مشاع یاد می‎شود. این مفهوم در مقابل ملک مفروز به کار می‎رود.در صورتی که ملک مشاع (ملکی که متعلق به دو یا چند مالک است) نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد و برخی از شرکای ملک بدون علت موجه قانونی از پرداخت هزینه‎های مربوط به تعمیر امتناع کنند، نوبت به طرح دعوی الزام به تعمیر ساختمان مشاعی می‎رسد.در ساختمان‎های مشاعی هیچ شریکی نمی‎تواند شریک دیگر را ملزم و مجبور به انجام اقدامات و تعمیرات غیرضروری کند. به‎طور کلی اقدامات مربوط به زیباسازی و انتفاع بهتر در ساختمان‎های مشاعی از موضوع بحث خروج موضوعی دارد و این دست اقدامات جز با توافق و رضایت تمامی شرکا ممکن و میسر نخواهد بود. بنابراین دعوای موضوع بحث مربوط به تعمیرات کلی و اساسی است و منظور اقدامات و تعمیراتی است که برای حفظ و نگهداری ملک ضرورت داشته باشد. با ذکر مثالی موضوع را روشن می‎کنیم؛ فرض کنید، یک واحد آپارتمان به‎صورت مشاعی متعلق به سه شریک باشد. اگر دو شریک با هدف زیباسازی آپارتمان قصد تعویض کف‎پوش و کاغذهای دیواری مربوط به بنا را داشته باشند و شریک دیگر با این اقدامات مخالفت کند، الزام شریک مخالف به انجام اقدامات مزبور از طریق دادگاه امکان نخواهد داشت، چرا که تعویض کف‎پوش و کاغذ دیواری از تعمیرات اساسی جهت حفظ و نگهداری آپارتمان محسوب نمی‌شود و نمی‎توان هزینه‎های مربوط به چنین اقداماتی را بر شریک مال مشاع تحمیل کرد. اما در نظر بگیرید، در آپارتمان مشاع لوله‎های داخلی مربوط به سیستم آب‎رسانی دچار مشکل شود، به‎نحوی که عدم تعمیر به‎موقع آن موجب نفوذ آب به دیوار و سایر بخش‎های واحد مربوطه شود. در این مثال، امتناع شریک مال مشاع از پرداخت هزینه‏‎های تعمیر موجه نبوده و الزام وی از طریق دادگاه امکان‎پذیر است. پرسشی که مناسب است در این بخش مطرح و به آن پاسخ داده شود، این است که هر شریک ساختمان مشاع تا چه میزان مسئول پرداخت هزینه‎های مربوط به تعمیرات اساسی و کلی مربوط به ساختمان مشاع است؟ در پاسخ باید گفت، هر شریک، به میزان سهم خود از مالکیت ساختمان مشاع مکلف به پرداخت هزینه‎های مربوطه است. برای مثال، اگر ساختمان مشاعی متعلق به سه شریک بوده و سهم هر شریک در ساختمان برابر باشد، هزینه‎های پرداخت تعمیرات نیز بین شرکا به نسبت مساوی تقسیم خواهد شد.
دعوی الزام به تعمیر ساختمان مشاعی به طرفیت (علیه) شریک یا شرکای ممتنع طرح می‎شود. در مواردی این امکان وجود دارد که قسمت‎های مشاعی در یک آپارتمان که واحدهای آن دارای مالک اختصاصی است، نیاز به تعمیرات کلی و اساسی داشته باشد. در این صورت مدیر ساختمان می‎تواند با ارائه دلیل به مدیریت نسبت به طرح دعوی به طرفیت مالکان ممتنع اقدام کرده و از طریق دادگاه صالح، خواندگان را ملزم به تعمیرات اساسی و کلی کند.پرسش دیگر این است که اگر انجام تعمیرات کلی در ساختمان مشاع فوریت داشته باشد، تکلیف چیست؟ در پاسخ باید گفت به‏نظر می‌رسد می‎توان از طریق تامین دلیل، نواقص موجود را ثبت و ضبط و متعاقبا نسبت به انجام تعمیرات اقدام کرد. پس از تعمیر ساختمان، می‎توان هزینه های مربوطه را به نسبت سهم شریک ممتنع از وی مطالبه کرد.حمایت