
Contract, Mortgage Document,Signing, Writing, Model Home
شرایط الزام به تعمیر ساختمان مشاعی
یکی از دعاوی موجود در محاکم را میتوان تقاضای خواهان برای الزام به تعمیر ساختمان مشاعی دانست. اما این پرسش مطرح میشود که الزام به تعمیر ساختمان مشاعی در چه مواردی قابل طرح است؟
مطابق مقررات قانون مدنی، در صورتی که یک ملک متعلق به دو یا چند مالک باشد، از آن بهعنوان ملک مشاع یاد میشود. این مفهوم در مقابل ملک مفروز به کار میرود.در صورتی که ملک مشاع (ملکی که متعلق به دو یا چند مالک است) نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد و برخی از شرکای ملک بدون علت موجه قانونی از پرداخت هزینههای مربوط به تعمیر امتناع کنند، نوبت به طرح دعوی الزام به تعمیر ساختمان مشاعی میرسد.در ساختمانهای مشاعی هیچ شریکی نمیتواند شریک دیگر را ملزم و مجبور به انجام اقدامات و تعمیرات غیرضروری کند. بهطور کلی اقدامات مربوط به زیباسازی و انتفاع بهتر در ساختمانهای مشاعی از موضوع بحث خروج موضوعی دارد و این دست اقدامات جز با توافق و رضایت تمامی شرکا ممکن و میسر نخواهد بود. بنابراین دعوای موضوع بحث مربوط به تعمیرات کلی و اساسی است و منظور اقدامات و تعمیراتی است که برای حفظ و نگهداری ملک ضرورت داشته باشد. با ذکر مثالی موضوع را روشن میکنیم؛ فرض کنید، یک واحد آپارتمان بهصورت مشاعی متعلق به سه شریک باشد. اگر دو شریک با هدف زیباسازی آپارتمان قصد تعویض کفپوش و کاغذهای دیواری مربوط به بنا را داشته باشند و شریک دیگر با این اقدامات مخالفت کند، الزام شریک مخالف به انجام اقدامات مزبور از طریق دادگاه امکان نخواهد داشت، چرا که تعویض کفپوش و کاغذ دیواری از تعمیرات اساسی جهت حفظ و نگهداری آپارتمان محسوب نمیشود و نمیتوان هزینههای مربوط به چنین اقداماتی را بر شریک مال مشاع تحمیل کرد. اما در نظر بگیرید، در آپارتمان مشاع لولههای داخلی مربوط به سیستم آبرسانی دچار مشکل شود، بهنحوی که عدم تعمیر بهموقع آن موجب نفوذ آب به دیوار و سایر بخشهای واحد مربوطه شود. در این مثال، امتناع شریک مال مشاع از پرداخت هزینههای تعمیر موجه نبوده و الزام وی از طریق دادگاه امکانپذیر است. پرسشی که مناسب است در این بخش مطرح و به آن پاسخ داده شود، این است که هر شریک ساختمان مشاع تا چه میزان مسئول پرداخت هزینههای مربوط به تعمیرات اساسی و کلی مربوط به ساختمان مشاع است؟ در پاسخ باید گفت، هر شریک، به میزان سهم خود از مالکیت ساختمان مشاع مکلف به پرداخت هزینههای مربوطه است. برای مثال، اگر ساختمان مشاعی متعلق به سه شریک بوده و سهم هر شریک در ساختمان برابر باشد، هزینههای پرداخت تعمیرات نیز بین شرکا به نسبت مساوی تقسیم خواهد شد.
دعوی الزام به تعمیر ساختمان مشاعی به طرفیت (علیه) شریک یا شرکای ممتنع طرح میشود. در مواردی این امکان وجود دارد که قسمتهای مشاعی در یک آپارتمان که واحدهای آن دارای مالک اختصاصی است، نیاز به تعمیرات کلی و اساسی داشته باشد. در این صورت مدیر ساختمان میتواند با ارائه دلیل به مدیریت نسبت به طرح دعوی به طرفیت مالکان ممتنع اقدام کرده و از طریق دادگاه صالح، خواندگان را ملزم به تعمیرات اساسی و کلی کند.پرسش دیگر این است که اگر انجام تعمیرات کلی در ساختمان مشاع فوریت داشته باشد، تکلیف چیست؟ در پاسخ باید گفت بهنظر میرسد میتوان از طریق تامین دلیل، نواقص موجود را ثبت و ضبط و متعاقبا نسبت به انجام تعمیرات اقدام کرد. پس از تعمیر ساختمان، میتوان هزینه های مربوطه را به نسبت سهم شریک ممتنع از وی مطالبه کرد.حمایت