آثار حقوقی معامله قولنامه‌ای اراضی کشاورزی

گا‌هی اوقات در معاملات املاک، مشکلاتی مانند عدم تعهد نسبت به قرارداد از سمت طرفین معامله یا بنگاه املاک، افراد را به دردسر‌های حقوقی و مالی بسیاری می‌اندازد.
در واقع پروسه خرید زمین و مسکن گاه آنقدر پیچیده می‌شود که بسیاری از مردم نمی‌دانند در این مواقع چگونه باید عمل کنند؛ بنابراین تن به قراردادی می‌دهند که در واقع با چشمان بسته امضا شده است.
در این مطلب با ۱۳ نکته حقوقی مهم در خصوص خرید و فروش زمین‌های کشاورزی قولنامه‌ای آشنا خواهید شد.
اولین نکته مهم همان احراز هویت فردی و گواهی‌های اثبات مالکیت فروشنده است.
در انتهای قولنامه، مهر و امضای دهیاری و اعضای شورای روستا حتما باید ضمیمه شود.
از اداره کشاروزی، برای انتقال ملک استعلام گرفته شود که مصادره‌ای نباشد و مشکلات حقوقی اراضی نداشته باشد و کاربری ملک به طور دقیق احراز شود.
از اداره منابع طبیعی استعلام گرفته شود که زمین مرتع نباشد، دولتی نباشد، حریم جنگل یا رودخانه و سد و… نباشد و مشکلات دیگر حقوقی مربوط به منابع طبیعی را نداشته باشد.
برخی از این زمین‌ها دارای سند تک‎برگ یا منگوله‎دار یا برگه مخصوص گواهی مالکیت هستند و برخی هم قولنامه‌ای هستند، که وضیعت آن باید در توضیحات قولنامه ذکر شود.
ذکر این جمله که «چنانچه هر گونه فسادی در معامله مشخص شود فروشنده متعهد است علاوه بر فسخ، فلان مبلغ را به عنوان خسارت به خریدار پرداخت کند.»
به گزارش خبرگزاری صدا و سیما، بهتر است تعهد محضری از فروشنده برای محکم کردن معامله دریافت شود.
تحقیق محلی از اهالی روستا، همچنین دریافت امضا از مالک زمین مجاور یا امضا از مالک قبلی، جهت محکم‏کاری، می‎تواند در محکم کردن خرید شما کمک کند. این کار باعث شفافیت برخی موارد می‎شود. مثل غصبی نبودن، فروش مال غیر و مالک نبودن، بدهی‌های احتمالی زمین، توقیفی نبودن، مدعی نبودن دیگری و مواردی از این دست.
در مورد حق پشیمانی یا مدعی شدن شخص دیگر یا قابل انتقال نبودن ملک در قولنامه توضیح دهید. (مثلا حق پیشمانی 10 درصد از مبلغ کل بدون تشریفات قانونی)
بین طرفین شرط شود که چنانچه هر یک از چک‌ها به هر علت در موقع ارائه به بانک پرداخت نشود، بیع و قرارداد به خودی خود منفسخ خواهد شد و فروشنده می‌تواند ملک را به دیگری منتقل کند. در این حالت صرفا مبلغ پرداختی خریدار به کسر ۱۰ درصد قابل استرداد خواهد بود.
اگر زمین یا باغ دارای سند باشد، قبل از عقد قرارداد، توسط دفترخانه از اداره ثبت، در مورد توقیفی نبودن ملک یا ممنوع‎المعامله نبودن مالک یا وکیل، استعلام کنید.
در مورد کلیه متعلقات از جمله داشتن یا نداشتن چاه و داشتن مجوز و باطل شدن یا نشدن آن مجوز صریحا در قولنامه بنویسید و بهتر است در مورد مجوز از اداره آبیاری استعلام به عمل آورید.
زمین‌هایی که لب جاده هستند باید فاصله حریم قانونی را داشته باشند که در مورد آن می‎توان از اداره راه استعلام لازم را دریافت کرد که مثلا در طرح توسعه و راهسازی جاده نباشد.
در پایان ذکر این مورد ضروری است که مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغ‌های خارج از بافت شهری و روستایی باید مطلع باشند که چنانچه به صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون مربوطه، اقدام به تغییر کاربری کنند، مرتکب جرم شده‎اند.حمایت